โครงข่ายคมนาคม พลิกโฉมเมือง

โครงข่ายคมนาคมไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า รถไฟ้ทางคู่ รถไฟความเร็วสูง ทางด่วน มอเตอร์เวย์ ได้เชื่อมเมืองเข้าด้วยกันในทุกทิศทาง ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาค นับเป็นการพลิกโฉมเมืองครั้งใหญ่อย่างที่ไม่เคยปรากฏขึ้นมาก่อน อะไรจะเกิดขึ้นบ้างเมื่อโครงการต่างๆ เริ่มเป็นรูxเป็นร่าง  ติดตามได้จากรายงาน โครงข่ายคมนาคม พลิกโฉมเมือง

"โครงข่ายรถไฟฟ้าที่สมบูรณ์จะเริ่มในปีหน้า"

รถไฟฟ้า 10 สายตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล หรือที่เรียกว่า M-MAP ที่กำลังเร่งดำเนินการกันอยู่ในขณะนี้จะเปลี่ยนภูมิทัศน์ใหม่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑลไปอย่างสิ้นเชิง ความเจริญจะกระจายจากเขตเมืองชั้นในออกสู่นอกเมือง จุดตัดรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ ที่เป็นสถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง หรือ interchange จะกลายเป็นจุดศูนย์กลางความเจริญของชุมชน เช่นสถานีกลางบางซื่อ มักกะสัน วงเวียนใหญ่ จะเกิดจุดศูนย์รวม หรือแหล่งชุมนุมคน (Node) ขึ้น หรือในพื้นที่ปลายทางของรถไฟฟ้าออกไปชานเมือง ก็จะกลายเป็น Node ของชานเมือง เช่น ลำลูกกา หรือ รังสิต มีนบุรี เป็นต้น

ในเมื่อรถไฟฟ้ามีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลงของเมืองในอนาคต ทำให้ผังเมืองของกรุงเทพฯ ต้องมีการปรับเปลี่ยนให้สอดรับกันทั้งผังในระดับภาค และผังเมืองรวมจังหวัด ซึ่งนายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ได้กล่าวถึงแนวคิดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯที่อยู่ระหว่างการยกร่างในขณะนี้ว่า จะเน้นการส่งเสริมในโซน CBD (Central Business District) หรือย่านเศรษฐกิจใจกลางเมือง ให้ทำอะไรได้มากขึ้น สามารถใช้ที่ดินให้มีประสิทธิภาพสูงที่สุด ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า ให้คนลดการใช้รถยนต์ นอกจากนี้ยังได้กำหนด Sub CBD ไว้หลายจุด เช่น มักกะสัน วงเวียนใหญ่ บางซื่อ บางแค เป็นต้น

ขณะที่ผังภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมุ่งเน้นการพัฒนาเมืองตามพื้นที่รอบจุดเปลี่ยนถ่ายสัญจรตามแกนการพัฒนาระบบขนส่งสายหลักโดยพัฒนาเมืองศูนย์กลาง และเมืองบริวารดังนี้

ศูนย์กลางพาณิชยกรรมหลัก CBD ได้แก่ พื้นที่ภายในวงแหวนรัชดาภิเษกเป็นพื้นที่รองรับกิจกรรมด้านการค้าและบริการ และสำนักงานใหญ่ธุรกิจระดับประเทศและนานาชาติ ในพื้นที่เขตปทุมวัน บางรัก สาทร อโศก วัฒนา คลองเตย พระราม 9 และห้วยขวาง ครอบคลุมพื้นที่บริเวณถนนรัชดาภิเษกฝั่งตะวันออกทั้งหมด

ศูนย์กลางพาณิชยกรรมรอง Sub CBD การพัฒนาระบบขนส่งทางรางทั้งรถไฟฟ้าความเร็วสูงและรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จะส่งผลให้เกิดการพัฒนารอบจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรตามหลักการของ TOD (Transit-Oriented Development) โดยได้กำหนดพื้นที่รองรับการพัฒนาโดยรอบศูนย์คมนาคมที่สำคัญ 3 แห่ง ได้แก่ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ศูนย์คมนาคมมักกะสัน และศูนย์คมนาคมวงเวียนใหญ่ รองรับการเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง ให้เป็นศูนย์กลางการค้าและบริการระดับนานาชาติและการท่องเที่ยวระดับโลก

นอกจากนี้ยังได้กำหนด เมืองศูนย์กลางชานเมืองในพื้นที่บริเวณจุดตัดระบบขนส่งมวลชนทางรางกับถนนสายหลักของภาคมหานครในบริเวณชานเมือง และจังหวัดปริมณฑล จะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่อยู่อาศัยและแหล่งงานเพื่อรองรับและให้บริการประชาชน ได้แก่ บางแค สมุทรปราการ และมีนบุรี สุวรรณภูมิ รังสิต บางใหญ่

รวมถึงการกำหนดเมืองบริวารหลักรองรับการพัฒนาด้านเศรษฐกิจการให้บริการสาธารณะของพื้นที่ปริมณฑลประกอบด้วยเมืองหลัก 9 ได้แก่ นครปฐม คลองหลวง นนทบุรี สมุทรสาคร ศาลายา ลำลูกกาบางบ่อ บางเสาธง และลาดกระบัง

ทั้งนี้ การปรับปรุงผังเมืองรวมในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมุ่งเน้นการใช้ประโยชน์พื้นที่อย่างเต็มประสิทธิภาพให้เมืองเติบโตในแนวดิ่ง เพื่อเพิ่มความหนาแน่นของเมือง พัฒนาพื้นที่รอบจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร สนับสนุนการดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์ กระจายกิจกรรมการค้าการบริการ และแหล่งงานออกไปสู่พื้นที่ชานเมืองและปริมณฑล เพื่อรองรับการพัฒนาชุมชนเมืองและการเพิ่มขึ้นของประชากรในอนาคต

เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสร้างเสร็จเป็นวงแหวนที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายต่างๆ ระบบโครงข่ายคมนาคมทางรางในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเริ่มสมบูรณ์ และได้ปิดพื้นที่ใหม่ๆ ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม ทำให้ทางเลือกในการอยู่อาศัยของผู้บริโภคก็จะมีเพิ่มขึ้นตามไปด้วย แต่สิ่งที่ต้องคอยเฝ้าระวังคือ ราคาที่ดินที่จะปรับขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า จะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตด้วยเช่นกัน

Read More

ความต้องการซื้อบ้านของ 'Real Demand'

มีตัวเลขที่น่าสนใจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 40 ที่เพิ่งจัดไปเมื่อวันที่ 21-24 มีนาคมที่ผ่านมา งานนี้ลุ้นกันตั้งแต่ยังไม่เริ่มงานว่าคนจะบางตากว่าครั้งก่อนๆ หรือเปล่า เพราะวันสุดท้ายของงานเป็นวันเลือกตั้ง แถมใกล้จะประกาศใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลัวว่าหลายๆ คนอาจจะลังเล ขอรอดูไปก่อน แต่ยอดคนเข้างาน และยอดขายเพิ่มขึ้น 11.84%  และ 10.58% ตามลำดับ

"ที่สำคัญงานนี้ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ คนที่มางานคือ คนที่ตั้งใจมาซื้อหรือมาดูบ้านอย่างเดียว ประเภทที่มางานขายโทรศัพท์แล้วแวะมาเดินดูพริตตี้งานขายบ้านนั้นปีนี้ไม่มี แต่สำหรับนักลงทุนอสังหาฯที่ยังหนังเหนียวอยู่ก็ยังมีให้เห็น"

ผู้จัดงานแจกแจงว่า ผู้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในงานประมาณ 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และอีก 20 % ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งมองว่ามาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อมากนัก เนื่องจากมาตรการจะเน้นไปที่บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2  จึงไม่ใช่ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้

คอนโดมิเนียม ยังคงมียอดการซื้อขายมากที่สุดคิดเป็น 52.20% รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว คิดเป็น 16.87% และ ทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 10.71% ที่เหลือเป็นสินค้าประเภทที่ดินเปล่าและอื่นๆ 9.31%  นอกจากนี้ ยังมีลูกค้ามาขอสินเชื่อในงานอีกกว่า 10,000 ล้านบาท

ด้านงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยพบว่า 30.73% ต้องการที่อยู่อาศัยระดับ ราคา 2-3 ล้านบาท และ 23.99% ต้องการระดับ 1-2 ล้านบาท และอีก 18.31% ต้องการราคา 3-4 ล้านบาท มีเพียง 5.07% ที่สนใจที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

"จริงๆ ผู้ที่ต้องการบ้านราคาไม่เกินล้านบาทมีอยู่ไม่น้อยที่เข้ามาหาซื้อบ้าน คนกลุ่มนี้คือคนที่ไปขอสินเชื่อโครงการบ้านล้านหลังกับธอส.ไว้แล้ว แต่หาซื้อบ้านไม่ได้ เพราะในตลาดเอกชนนั้นแทบจะไม่มีของอยู่เลย เพราะต้นทุนมันทำไม่ได้ จึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดต่อว่า นโยบายบ้านล้านหลังจะต้องปรับเปลี่ยนอย่างไร" 

เท่าที่คุยกันอยู่เห็นจะเป็นการให้ บีโอไอเข้ามาส่งเสริมการพัฒนาบ้านผู้มีรายได้น้อย แต่ก็ยังหาจุดลงตัวกันไม่ได้สักที เรื่องนี้คงต้องตามกันยาวๆ

มาต่อกันที่ช่วงอายุของคนที่เข้ามาหาซื้อบ้าน พบว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Gen Y ในช่วงอายุ 21-30 ปี 33.15% รองลงมาจะอยู่ในช่วงอายุ 31-40 ปี คิดเป็น 30.50% มีแค่15.45% ที่เป็นกลุ่ม Gen X ในช่วงอายุ 41-50 ปี ส่วนรายได้ต่อเดือน 34.09% มีรายได้อยู่ไม่เกิน 30,000 บาท และ 29.50% มีรายได้ ระหว่าง 30,000-50,000 บาท ส่วนที่มีรายได้เกิน 50,000 บาท จะอยู่ที่ 11.55%

ถ้าดูจากกลุ่มอายุ และรายได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะสามารถซื้อบ้านในราคา 1 ล้านกว่าๆ ไปจนถึง 3 ล้านบาท จะสอดรับกับงบประมาณที่ผู้เข้าชมงานตั้งไว้ว่าต้องการบ้าน 1-3 ล้านบาทมากที่สุด และต้องเป็นบ้านหรือคอนโด ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงาน ถึงจะโดนใจ และมีโอกาสขายได้ดี

Read More

รีบซื้อซะ! บ้าน-คอนโด จังหวัดนนท์

จังหวัดนนทบุรี ถือเป็นพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัยรองรับคนจังหวัดนนทบุรีเองและคนกรุงเทพฯ ซึ่งน่าจะมีสัดส่วนที่มากกว่าคนพื้นที่เสียอีก โดยที่ผ่านมานนทบุรีมีโครงการบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมทั้งคอนโดมิเนียมที่เริ่มขยายเข้ามาพร้อมๆ กับรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกเป็นจำนวนมากเช่นกัน

แต่ในอีกไม่ช้าไม่นานนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีกำลังจะเปลี่ยนไป โดยจะพัฒนาได้ยากขึ้นด้วยเงื่อนไขของผังเมืองรวมนนทบุรี ที่เตรียมจะประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะมีผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นคอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ในอนาคตอย่างแน่นอน

“ขณะนี้ร่างผังเมืองรวมนนทบุรี อยู่ระหว่างการพิจารณาในขั้นตอนการออกกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาอีก 4-5 เดือน ผังเมืองรวมนนทบุรีจะประกาศใช้ได้ในปีนี้อย่างแน่นอน” พ.ต.อ.ธงชัย เย็นประเสริฐ นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี ในฐานะหน่วยงานที่ยกร่างผังเมืองรวมนนทบุรี กล่าวถึงความคืบหน้า

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินร่างผังเมืองรวมนนทบุรี

ตัวร่างผังเมืองรวมนนทบุรีได้ผ่านการพิจารณามาแล้วหลายขั้นตอนตั้งแต่ยกร่างเสร็จ เช่น ผ่านการพิจารณาให้ความเห็นของคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมจังหวัด การรับเรื่องร้องเรียนและความเห็นของคนในพื้นที่ และการพิจารณาของคณะกรรมการผังเมือง ก่อนที่จะส่งเข้ากระทรวงมหาดไทยออกเป็นกฎกระทรวง

“ประเด็นหลักๆ คงไม่ได้มีอะไรเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะเรื่องถนนที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องมีขนาดที่กว้างขึ้น เนื่องจากผู้อยู่อาศัยที่อยู่มาก่อนเดือดร้อน และร้องเรียนเข้ามามากเรื่องของปัญหาการจราจรในซอยต่างๆ ซึ่งมีขนาดเล็กแต่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมาจำนวนมาก” พ.ต.อ.ธงชัยกล่าว

นอกจากนี้ ปัญหาการจราจรจะยิ่งสาหัสขึ้นเมื่อโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหรือมอเตอร์เวย์ สายบางใหญ่-กาญจนบุรีเปิดใช้ เพราะจะมีปริมาณรถที่ใช้มอเตอร์เวย์หนาแน่นขึ้น แต่ไม่มีทางคู่ขนานเพื่อช่วยระบายการจราจร ถนนรัตนาธิเบศร์จะรถติดมากขึ้นในอนาคต

สำหรับร่างผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับนี้ถือเป็นฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 เริ่มเข้าสู่กระบวนการปิดประกาศ 90 วันให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับปรุง แก้ไขผังเมือง มาตั้งแต่ปลายปี 2560 จนถึงปัจจุบันเรื่องอยู่ในขั้นตอนการออกกฎหมาย เพื่อประกาศใช้ ซึ่งคาดว่าจะภายในปีนี้ ประเด็นหลักๆ ที่ส่งผลกระทบทั้งผู้ประกอบการ และคนซื้อบ้าน ดังนี้

*ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคิน

-กำหนดความกว้างของถนนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ที่สร้างในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ต้องมีความกว้างของถนนที่ตั้งโครงการ 10-12 เมตร ทำให้พื้นที่ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการไม่ได้อีกต่อไป โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในซอยต่างๆ ที่ความกว้างน้อยกว่าที่กำหนดไว้ (80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก 6-8 เมตร)

-นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) จากเดิม 10:1 (สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ได้ 10 เท่าของพื้นที่ที่ดิน) ทั้งจังหวัด เหลือ สูงสุด 8:1 และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ซึ่งจะทำให้คอนโดที่สร้างใหม่หลังผังเมืองรวมนนทบุรีประกาศใช้ จะสร้างได้ในพื้นที่ที่น้อยลง นั่นหมายถึงราคาคอนโดก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

-ขณะเดียวกัน ยังมีการกำหนดพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร จากเดิมไม่เคยมีการกำหนด เช่น พื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด ส่งผลกระทบอย่างมากกับตลาดที่อยู่อาศัยในย่าน บางใหญ่ บางบัวทอง พิมลราช ไทรน้อย เป็นต้น 

ธนาคารเกียรตินาคินได้เคยวิเคราะห์ไว้ว่า  โดยภายรวมหลายพื้นที่ในจังหวัด จะไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดพื้นที่ในการพัฒนาทาวน์เฮาส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง

ส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในบริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และย.8) ซึ่งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน แต่สำหรับการพัฒนาคอนโดในพื้นที่ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) ซึ่งก็คือ พื้นที่พาณิชยกรรมหรือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเช่นกัน  แต่กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ

*ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคิน

ดังนั้นถ้าไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแล้ว ก็จะพัฒนาอาคารอยูอาศัยรวม หรือคอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร/อาคารเท่านั้น

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ได้ประเมินว่า ตลาดที่มีผลกระทบหนักสุดคือ ทาวน์เฮาส์ ซึ่งถือเป็นที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางวัยทำงานทั่วไป โดยที่ตลาดทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ติดข้อจำกัดความกว้างของถนน จะหายไปจากตลาดสูงถึง 80% เลยทีเดียว ขณะที่ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท จะหายไปประมาณ 30-40% ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท หายไปประมาณ 10-20% และด้วยเงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้นนี้ ทำให้ผู้ประกอบการจะย้ายฐานการพัฒนาไปที่อื่นแทน 

ดังนั้นคนที่มีแพลนจะซื้อบ้านในอาณาเขตนนทบุรี ต้องรับตัดสินใจให้เร็วขึ้น เพราะถ้ารอไปจนผังเมืองรวมนนทบุรีประกาศใช้ สต๊อกบ้านและคอนโดที่มีอยู่ก็จะค่อยๆ หมดไปเรื่อยๆ หรือไม่ราคาก็อัพขึ้นไปได้ เพราะอย่างลืมว่า อะไรที่หาใหม่แบบนี้ไม่ได้อีกแล้วก็ย่อมเป็นที่ต้องการมากยิ่งขึ้น และถ้าพลาดท่าด้วยเหตุผลอะไรสักอย่าง ต้องไปหาซื้อของใหม่ที่ต้องทำกฎใหม่ของผังเมือง เราอาจจะหาซื้อของที่ต้องการไม่ได้ หรือได้ในราคาที่แพงขึ้นมาก จะหาซื้อบ้านที่นนท์ อาจจะได้ไปอยู่ที่ปทุมธานี หรือสมุทราปราการแทน

มาดูกันว่า วันนี้สต๊อกบ้านและคอนโด ในจังหวัดนนทบุรีเหลือเท่าไหร่กันแล้ว จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์อัพเดตโครงการที่เหลือขายในจังหวัดนนทบุรีมีจำนวนทั้งสิ้น 25,267 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรซึ่งรวมทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคาอยู่ประมาณ 17,131 หน่วย และเป็นคอนโดมิเนียมทุกระดับราคาประมาณ 8,136 หน่วย

*ตารางบนเป็นข้อมูลต้นปี 2562 ตารางล่างเป็นข้อมูล ณ กลางปี 2561 

ก็ถือว่ายังมีของให้เลือกซื้ออยู่พอสมควร และในเวลานี้ยังพอที่จะต่อรองราคาได้อยู่ เพราะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอยากระบายสต๊อกเก็บเงินสดมากกว่าที่จะเก็บไว้รอขายตอนได้ราคา ดังนั้นขอบอกแบบไม่ถือหางใครว่า ถ้าพร้อมซื้อต้องรีบตัดสินใจแล้วครับ

Read More

เลือกตั้งโค้งสุดท้าย นโยบายเพื่อบ้าน-เมือง พรรคไหนโดน

ก่อนจะเข้าคูหา กาบัตรเลือกตั้งวันที่ 24 มี.ค.นี้ ลองมาทบทวนกันหน่อยว่า 5 พรรคการเมืองใหญ่ที่มีโอกาสจะเป็นแกนนำตั้งรัฐบาล เขามีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการแก้ปัญหา และการพัฒนาเมือง รวมไปถึงเรื่องที่อยู่อาศัย การขนส่งกันอย่างไรบ้าง ขอเริ่มจากพรรคที่เคยเป็นรัฐบาลมาก่อนหน้าการปฏิวัติในฐานแชมป์เก่าก่อนแล้วกัน

พรรคเพื่อไทย มีนโยบายทำเมืองให้น่าอยู่ โดยจะเปลี่ยนวิธีคิดการพัฒนาเมือง จากเมืองน่าเที่ยวให้เป็นเมืองน่าอยู่ ยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกด้าน และพัฒนาระบบขนส่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า เช่น การปรับเส้นทางรถเมล์ใหม่ ยกระดับรถสองแถว รถกะป๊อ เป็นต้น

ขณะเดียวกันจะสนับสนุน การเดิน ให้เมืองเป็นเมืองเดินได้ คนเมืองต้องสามารถเดินไปยังจุดมุ่งหมายรอบสถานีรถไฟฟ้าหรือป้ายรถเมล์ได้ในรัศมีที่กว้างขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดธุรกิจใหม่ เกิดตลาดใหม่ เกิดการสร้างรายได้ใหม่ๆ เมื่อคนเมืองสามารถสัญจรไปมาได้ด้วยการเดิน

ต่อยอดสู่การเป็นเมืองแห่งการแบ่งปัน โดยใช้พื้นที่ว่างในเมือง เช่นพื้นที่ว่างของส่วนราชการที่ยังไม่มีการใช้ประโยชน์ ให้เป็นพื้นที่สร้างงาน สร้างโอกาสในการค้าขาย จัดระเบียบอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ร้านค้าหาบเร่แผงลอยมีที่ขาย คนเมืองมีที่กินราคาไม่แพง คนเดินก็สามารถเดินได้

นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า เพื่อให้บ้านใกล้งาน โดยพัฒนาที่พักอาศัยสำหรับเช่าให้เด็กจบใหม่ เช่าไม่แพง ใกล้ที่ทำงาน ให้มีโอกาสเก็บออมสร้างเนื้อสร้างตัวเป็นระยะเวลา 5 ปี ก่อนออกไปซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แล้วให้เด็กจบใหม่มาเช่าต่อ เพื่อลดปริมาณการเดินทางระหว่างบ้านชานเมืองกับที่ทำงานในเมือง ยกระดับคุณภาพชีวิตของคนเมือง

รวมถึงการสร้างแหล่งงานใกล้บ้าน โดยจะเปลี่ยนโครงสร้างเมืองที่ทำให้การจราจรติดขัดเพราะงานรวมศูนย์อยู่ในเมือง โดยให้รัฐกำหนดทิศทาง วางผังเมือง สร้างแรงจูงใจ เพื่อให้เอกชนสร้างออฟฟิศกระจายงานไปยังสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองต่างๆ เกิดเมืองใหม่ เกิดงานใกล้บ้าน ไม่ต้องรวมศูนย์อยู่ใจกลางเมืองอีกต่อไป

ด้านคมนาคมจะพัฒนาระบบคมนาคมในทุกทางให้สะดวกและทั่วถึงแก่ทุกพื้นที่ ปรับปรุงระบบคมนาคมเดิมและสร้างระบบคมนาคมใหม่ ดำเนินนโยบายการจัดสร้างรถไฟฟ้า ให้ครบทุกเส้นทางทั้งระบบโดยเร็วที่สุด การคมนาคมขนส่งทุกระบบต้องเชื่อมถึงกันได้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นทางบก น้ำ หรือทางอากาศ พัฒนาสนามบินหลัก และสนามบินย่อยในแต่ละภูมิภาค

ประชาธิปัตย์ จะสร้างบ้านหลังแรกด้วยงบประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนผู้ที่มีรายได้น้อยที่มีศักยภาพในการกู้ยืมมีสิทธิในการเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อบ้านเป็นที่อยู่อาศัย และจะผลักดันการเก็บภาษีที่ดินให้มีประสิทธิภาพ เพื่อเป็นแหล่งรายได้ให้กับท้องถิ่น รวมไปถึงการกระจายการถือครองที่ดินในขนาดที่เหมาะสมต่อการประกอบอาชีพและให้เกิดความเป็นธรรม โดยจะจัดเก็บภาษีไม่ให้เป็นภาระต่อประชาชนส่วนใหญ่

ขณะเดียวกันจะ ตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ บูรณาการการทำงานของหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาและพัฒนาที่อยู่อาศัย พร้อมจัดท้าแผนบริหารจัดการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ โดยมีเป้าหมายเพื่อสนองตอบความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างมีประสิทธิภาพ และควบคุมผลกระทบจากการพัฒนาธุรกิจบ้านและที่อยู่อาศัย ส่งเสริมให้ประชาชนมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีโอกาสเลื่อนการมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดีขึ้น

นอกจากนี้จะ สนับสนุนให้ภาคเอกชนมีบทบาทในการพัฒนาธุรกิจบ้านและที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพมากขึ้น เพื่อสนองตอบความต้องการบ้านและที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้กลุ่มต่างๆ  ส่งเสริมการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เพื่อพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เติบโตอย่างมั่นคง ด้วยมาตรการจูงใจที่เหมาะสม

ด้านการคมนาคม จะเร่งรัดโครงการสร้างรถไฟทางคู่ รองรับความเร็วอย่างน้อย 120 ก.ม./ชม. เพื่อขนส่งสินค้า และผู้โดยสารให้ครอบคลุมทั่วประเทศให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ขยายโครงข่ายรถไฟด้วยการสร้างเส้นทางใหม่เชื่อมโยงไปสู่ภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึงทุกจังหวัดและใช้โครงข่ายรถไฟให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด พัฒนารูปแบบการลงทุนในการสร้างรถไฟความเร็วสูงจากกรุงเทพฯ เชื่อมกับประเทศเพื่อนบ้านให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศชาติและประชาชน เร่งรัดการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้รวดเร็วยิ่งขึ้น พัฒนาระบบการให้บริการขนส่งทางรถไฟ

นอกจากนี้ จะขยายโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (Motorway) ให้ครอบคลุมทั่วทุกภูมิภาค และเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้าน เร่งขยายโครงข่ายถนน เชื่อมโยงจังหวัดและแหล่งท่องเที่ยว ปรับปรุงทางหลวงสายสำคัญทางยุทธศาสตร์ในทุกภูมิภาค เพื่อการขนส่ง และยกระดับความปลอดภัย ด้วยการขยายถนนเป็นไม่น้อยกว่า 4 ช่องจราจร สร้างเพิ่มถนน รองรับการขนส่งสินค้าและการสัญจรระหว่างเมืองและ ยกระดับระบบจราจรอัจฉริยะ ด้วยปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence: AI) เพื่อแก้ไขปัญหาจราจรในเมืองใหญ่

ภูมิใจไทย จะแก้กฎหมายขนส่ง สร้างทางเลือกใหม่ให้กับการเดินทางของประชาชนในกรุงเทพมหานคร ด้วยการนำทรัพย์สินส่วนตัว (รถยนต์) มาสร้างรายได้ผ่านเทคโนโลยีดิจิทัลไม่ว่าจะเป็นแพลตฟอร์มแอพพลิเคชั่นต่างๆ ที่สามารถจับคู่ระหว่างผู้ให้บริการกับผู้รับบริการด้วยความรวดเร็วทันเวลา รวมทั้ง เสนอให้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 เพื่อนำห้องชุดเป็นห้องเช่า สร้างรายได้ ช่วยส่งเสริมอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว

 Work@Home โลกออนไลน์ ทำงานที่ไหนก็ได้ เงินเดือนเท่าเดิม เพื่อแก้ปัญหามลภาวะและการจราจร กรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยการส่งเสริมให้ภาครัฐและเอกชน จัดให้ข้าราชการหรือพนักงานบริษัทเอกชนในตำแหน่งที่เหมาะสม ทำงานที่บ้านสัปดาห์ละ 1 วัน โดยมีมาตรการจูงใจทางด้านภาษี สำหรับภาคเอกชน ในการลดปริมาณการจราจรบนท้องถนนของกทม.และปริมณฑล อย่างน้อย ๆ สัปดาห์ละ 1 วัน สลับสับเปลี่ยนกันไป

ขณะเดียวกัน โลกยุคออนไลน์ สามารถที่จะทำให้ทุกคน ทุกเพศ ทุกวัย สามารถจัดการเรียนการสอนที่ใด เวลาใด สถานที่ใด ก็ได้ นักเรียนเข้าไปโรงเรียนเพื่อศึกษาหาความรู้ในห้องเรียนเพียงแค่ 4 วันและเวลาเรียนที่เหลือให้จัดตารางเรียนใหม่เพื่อให้เข้าศึกษาทางระบบออนไลน์มีห้องเรียนอยู่ที่บ้าน
นอกจากนี้จะนำ พื้นที่ในกทม.และปริมณฑล ภาครัฐจะต้องจัดหาสถานที่เพื่อจัดทำ Co-working Space ขึ้นมาแขวงละ 1 แห่ง เพื่ออำนวยความสะดวกของประชาชนในการเข้าใช้บริการ ในการพบปะเจรจาหรือทำงาน เป็นบริการที่ไม่คิดค่าใช้จ่ายและมีอินเทอร์เน็ตให้บริการฟรี

นำบุรีรัมย์โมเดล นำความคิดสร้างสรรค์ หาจุดเด่นในการพัฒนาเมือง อย่างเช่นจังหวัดบุรีรัมย์ เพื่อทำให้เป็นเมืองกีฬาและการท่องเที่ยวที่โด่งดัง เป็นการสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างรายได้ ให้กับประชาชน และเป็นการแก้ไขปัญหาปากท้องพี่น้องประชาชน ซึ่งพรรคมีบุคลากร ที่เคยทำงานจนทุกคนเห็นแล้วว่าเกิดความประสบความสำเร็จมาแล้ว และจะนำแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบนี้ไปเผยแพร่ในจังหวัด อื่นๆ ทั่วประเทศ

พลังประชารัฐ จะสานต่อโครงการ บ้านล้านหลังที่ได้ให้ประชาชนมาจองสิทธิ์สินเชื่อไว้แล้ว 1.27 แสนล้านบาท (จะมีการเพิ่มวงเงินให้อีก 1 แสนล้านบาท)  และโครงการบ้านประชารัฐ ซึ่งเป็นการบูรณาการการทำงานร่วมกันของกรมธนารักษ์ การเคหะแห่งชาติ และเอกชน ขณะเดียวกันจะเสริมสร้างอาชีพ เพื่อเพิ่มรายได้ ให้กับคนที่มีรายได้ไม่พอในการผ่อนบ้าน จะพัฒนาคอนโดมิเนียมให้กับผู้สูงอายุ สำหรับคนเมือง มีการปรับปรุงบ้านให้เหมาะกับผู้สูงอายุ ด้วยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ผลักดัน รีเวิร์ส มอร์เกจ เปลี่ยนบ้านให้เป็นบำนาญสำหรับผู้สูงอายุ และประกาศให้ไทยเป็น ยูนิเวอร์เซล ดีไซน์ เนชั่น

ด้านการพัฒนาเมือง จะกระจายศูนย์กลางความเจริญไปสู่ภูมิภาค โดยใช้ อีอีซี โมเดล ไปพัฒนาในภูมิภาคอื่น ทั้งงภาคอีสาน เหนือ และใต้ สร้างเมืองน่าอยู่ใกล้บ้านมีงานทำ  ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ขอนแก่น อุดรธานี สกลนคร นครราชสีมา อุบลราชธานี  อยุธยา ราชบุรี ระยอง สุราษฎร์ธานี สงขลา กระบี่

ส่วนเมืองรอง ได้แก่ ลำปาง น่าน ตาก มหาสารคาม หนองคาย นครพนม บุรีรัมย์ มุกดาหาร สระแก้ว สมุทปราการ สระบุรี กาญจนบุรี ระนอง ยะลา ภูเก็ต ซึ่งทำให้เกิดการลงทุนครั้งใหญ่ พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน สร้างที่อยู่อาศัย พัฒนาย่านธุรกิจและนวัตกรรม

นอกจากนี้มีสร้างเมืองอัจฉริยะสีเขียว ด้วยเทคโนโลยี พัฒนากรุงเทพฯ ให้เป็น bangkok 5.0   สร้าง 9 ย่านนวัตกรรม พัฒนาย่านการค้า การจราจรควบคุมด้วยระบบ AI  รถไฟฟ้าขยายเวลาวิ่ง เพิ่ม  50 สวน ใน 50 เขต  และเปิดบ้านให้นักท่องเที่ยวเช่าถูกต้องตามกฎหมายเก็บภาษีได้

                                                                                

อนาคตใหม่ จะขึ้นอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดินอย่างแท้จริง โดยรัฐบาลจะมีรายได้เพิ่มปีละ 40,000 ล้านบาท นำไปใช้เพิ่มสวัสดิการประชาชน

ด้านการคมนาคม จะส่งเสริมการขนส่งสาธารณะที่คุณภาพดี ราคาถูก เข้าถึงง่าย ลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว ยกเลิกโครงการคมนาคมที่ซ้ำซ้อน เพื่อนำงบประมาณกลับมาพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะเพื่อคนส่วนใหญ่ มีการพัฒนาระบบรางให้ครอบคลุมทั่วประเทศ โดยเส้นหลักต้องเป็นระบบทางคู่ เพื่อรองรับปริมาณการเดินทางที่มากขึ้น และควบคุมตารางเวลาเดินรถได้อย่างแม่นยำ

สำหรับการเดินทางด้วยรถไฟ เส้นหลักต้องเปลี่ยนเป็นระบบขับเคลื่อนด้วยไฟฟ้า เพื่อให้การขนส่งระหว่างเมืองเร็วขึ้น มีการพัฒนาขนส่งมวลชนระบบรอง (feeder) เช่น รถบัส หรือ รถมินิบัส ซึ่งจะช่วยเชื่อมต่อชุมชน กับระบบขนส่งมวลชนระบบหลัก  และจะให้อำนาจท้องถิ่นมีส่วนร่วมในการตัดสินใจเลือกระบบขนส่งสาธารณะ

นอกจากนี้ จะส่งเสริมอุตสาหกรรมรถไฟในประเทศ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำ ไม่ว่าจะเป็นตัวรถ รางหรือระบบสายส่งไฟฟ้า ซึ่งประเทศไทยมีศักยภาพที่จะทำได้ทันที และอุตสาหกรรมกลางน้ำ ที่เป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่อง ส่วนที่ยังต้องนำเข้าในช่วงแรก เช่น ระบบขับเคลื่อนหรือ ระบบอาณัติสัญญาณ และต้องมีการจัดตั้งสถาบันวิจัยเทคโนโลยีระบบราง เพื่อให้เกิดการพัฒนเทคโนโลยีในประเทศ โดยตั้งเป้าหมายให้อุตสาหกรรมรถไฟของไทยส่งออกได้ในระดับภูมิภาค

ยังมีนโยบาย การออกแบบเพื่อทุกคน (Universal Design) คือ การออกแบบสังคมให้เอื้อต่อการใช้ชีวิตอย่างมีอิสระและเท่าเทียมของทุกคน ซึ่งรวมถึงคนชรา ผู้พิการ หรือผู้เจ็บป่วยที่มีอุปสรรคต่อการเคลื่อนไหวให้สามารถใช้ได้

พอจะมองเห็นภาพแล้วว่าแต่ละพรรคมีนโยบายด้านเมือง การขนส่ง และที่อยู่อาศัยกันอย่างไร ใครมาเป็นรัฐบาล อย่าลืมทวงสัญญาที่ให้ไว้กันด้วยนะครับ

Read More

หาบ้านไม่เกิน 2 ล้านในงานบ้านและคอนโด

ตอนที่แล้วได้เอาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทที่จะขายกันในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 40 ซึ่งจะจัดในวันที่ 21 มี.ค. 62 นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์มาฝาก เผื่อใครที่กำลังหาซื้อจะได้เก็บข้อมูลเอาไว้ประกอบการตัดสินใจ วันนี้ขอเอาบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทมาฝากกันอีกสักตอนครับ

เอาจริงๆ บ้านแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์  หรือบ้านเดี่ยว ก็คือขวัญใจตัวจริงของคนที่อยากมีบ้าน เพราะคนไทยเรายังติดเรื่องที่เรื่องทาง ถ้าซื้อบ้านแล้วไม่มีที่ให้เดินให้วิ่ง หรือได้ทำกิจกรรมต่างๆ ก็จะรู้สึกอึดอัด แต่ด้วยข้อจำกัดด้านงบประมาณ การเดินทาง และความสะดวกในการใช้ชีวิต คอนโดจึงเข้ามาแทนที่ในช่วงหลัง

เป็นเพราะราคาที่ดินแพงขึ้นเรื่อยๆ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวก็ยิ่งมีราคาแพงและอยู่ไกลออกไป เดี๋ยวนี้จะหาซื้อทาวน์เฮาส์ก็ต้องมีงบ 2-3 ล้านบาท ถึงจะมีตัวเลือกที่มากหน่อย บ้านเดี่ยวไม่ต้องพูดถึงต้องว่ากันที่ 4-5 ล้านบาทขึ้นไป

แต่ถ้ารถไฟฟ้าขยายเส้นทางการให้บริการที่ครอบคลุมยิ่งขึ้น เราสามารถซื้อหาทาวน์เฮาส์ที่ขยับออกนอกเมืองสักหน่อย แล้วเดินทางเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้า ก็น่าจะเป็นทางเลือกอีกทางสำหรับคนที่ต้องการบ้านและที่ดิน แต่ก็ต้องชั่งน้ำหนักให้ดีกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น

มาเข้าเรื่องกันดีกว่ากับของฝากในวันนี้ก็คือ ทาวน์เฮาส์ในระดับราคาไม่ถึงล้านไปจนถึง 2 ล้านบาท ที่จะขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด และต้องออกตัวเช่นเคยว่า นี่คือข้อมูลบางส่วนที่ไปเก็บข้อมูลมา อาจจะไม่ครบถ้วน 100% แต่ก็พอให้เห็นว่า ของในระดับราคานี้ยังมีอยู่ เริ่มกันที่ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ไม่กี่เจ้าแล้ว

ลลิลทาวน์ ไลโอ บลิสซ์ ประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์ 

ทาวน์เฮาส์ไม่เกินล้านยังพอมี

ที่มากสุดเห็นจะเป็นของบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ได้แก่ โครงการ ลลิลทาวน์ ไลโอ บลิสซ์ ประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์ อยู่ที่ พระสมุทรเจดีย์ สมุทรปราการ ตั้งราคาไว้ที่ 1,000,000 บาท โครงการไลโอ บลิสซ์ เพชรเกษม-ยอแซฟฯ อยู่ สามพราน นครปฐม ราคา 1,000,000 บาท โครงการไลโอ บลิสซ์ บางนา - สุวรรณภูมิ   บางพลี สมุทรปราการ ราคา1,000,000 บาทเช่นกัน และยังมีโครงการหมู่บ้าน มณฑาทิพย์ 5 ของ บริษัท สิรารัตน์ พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ที่ อ.เมือง  นครปฐม ขายในราคา 990,000 บาท ก็มีอยู่ประมาณนี้ครับ

ราคา 2 ล้านมีโครงการเพียบ
ขยับราคาสูงขึ้นมาอีกนิดเป็นทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท ก็มีตัวเลือกที่เพิ่มขึ้น ได้แก่ โครงการเจ ซิตี้ วงแหวน-บางใหญ่ ของบริษัทเจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ที่บางบัวทอง นนทบุรี ขาย 1,890,000 ล้านบาท  และยังมีโครงการเจ ซิตี้ สุขุมวิท-แพรกษา อยู่ที่อ.เมือง สมุทรปราการ ราคา 1,790,000 บาท  โครงการเจทาวน์ เอ็กซ์คลูซีฟ รังสิต-คลอง 1 อยู่  ธัญบุรี ปทุมธานี ราคา 1,990,000 บาท  โครงการ เจ ทาวน์ บางปะกง-บ้านโพธิ์ ฉะเชิงเทรา ขายราค 1,990,000 บาท

ไอลีฟ ทาวน์ รังสิตคลอง3  ธัญบุรี ปทุมธานี 

โครงการไอลีฟ ทาวน์ 2 ประชาอุทิศ 90 ของ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ อยู่ที่ พระสมุทรเจดีย์ สมุทรปราการ ราคา 1,890,000 บาท  โครงการไอลีฟ ทาวน์ รังสิตคลอง3  ธัญบุรี ปทุมธานี ราคา 1,970,000 บาท โครงการกานดา เพลส ลำลูกกา คลอง 6   ลำลูกกา ปทุมธานี ราคา 1,890,000 บาท  โครงการไลโอ บลิสซ์ รังสิต - คลองหลวง ของ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ คลองหลวง ปทุมธานี ราคา 1,690,000 บาท
โครงการลลิลทาวน์ ไลโอ บลิสซ์ เทพารักษ์-กิ่งแก้ว อยู่ที่บางพลี สมุทรปราการ ราคา 1,600,000 บาท  โครงการไลโอ บลิสซ์ กาญจนาภิเษก - ชัยพฤกษ์ อยู่ ไทรน้อย นนทบุรี ราคาเริ่มที่ 1,590,000 บาท โครงการไลโอ นอฟ วงแหวนฯ - ปิ่นเกล้า (ซ.พระนอน) บางใหญ่ นนทบุรี ราคาเริ่ม 1,800,000 บาท และโครงการบ้านพิศาล สุวรรณภูมิ อยู่ที่ บางเสาธง สมุทรปราการ ราคาเริ่ม 1,860,000 บาท

เค.ซี.สุวินทวงศ์ 2 

บ้านเดี่ยว 2 ล้านก็มีนะ

สุดท้ายแบบไม่คิดว่ามีแต่ก็ยังมีก็คือ บ้านเดี่ยวไม่เกิน 2 ล้านบาท ได้แก่ โครงการลลิลทาวน์ แลนซีโอ คริป (ประชาอุทิศ - สุขสวัสดิ์) พระสมุทรเจดีย์ สมุทรปราการของ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ราคาเริ่ม 2,000,000
บาท โครงการแลนซีโอ ไพรด์ กาญจนาภิเษก - คลองถนน บางบัวทอง นนทบุรี ราคาเริ่ม 2,000,000 บาท
โครงการ เค.ซี.สุวินทวงศ์2   อ.เมือง ฉะเชิงเทรา ของบริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ราคาเริ่ม 1,700,000 บาท โครงการภูมิชนก พุทธมณฑลสาย 4-5   กระทุ่มแบน สมุทรสาคร ของ ธนาภิรมย์ พร็อพเพอร์ตี้ ราคาเริ่ม1,940,000 บาท
คงจะได้ข้อมูลไปพอหอมปากหอมคอสำหรับคนที่กำลังหาซื้อบ้าน ฝากข้อควรระวังไว้นิด บางบริษัทมักจะใช้กลยุทธ์ราคาถูกนำคนเข้ามาที่บูธ หรือที่โครงการ แต่เอาจริงมันมีขายอยู่แค่ไม่กี่หลัง คนที่มากแล้วไม่ได้ของก็จะมีทีมการตลาดเข้ามาพูดโน้มน้าว ให้ซื้อบ้านในราคาที่แพงอีกนิด ผ่อนเพิ่มอีกหน่อย ก็ได้บ้านที่ฟังก์ชันดีกว่า พื้นที่มากกว่า ก็ขอให้ตั้งสติดีๆ ถ้าคิดจะตัดสินใจซื้อก็ต้องดูว่าเราไหวหรือเปล่าด้วยครับ

Read More

ตามหาคอนโดไม่เกิน 2 ล้าน ในงานบ้านและคอนโด

ใครที่กำลังหาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แล้วรู้สึกว่าเหมือนตัวเองกำลังงมเข็มในมหาสมุทร ก็คงจะไม่ผิดนัก เพราะราคาคอนโดทุกวันนี้มันแพงเหลือเกิน ถ้าอยู่ในเมืองใกล้รถไฟฟ้าหน่อยราคาก็เริ่มต้นที่ 2 ล้าน++ ไม่ต้องพูดถึงย่านศูนย์กลางธุรกิจที่วันนี้ขายกันที่ตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท และในอีกไม่นานจะมีคอนโดแถวๆ หลังสวนที่จะเปิดราคาขายที่ตารางเมตรละ 5 แสนบาทเลยทีเดียว ฟังแล้วคนอย่างเราๆ ขนลุกซู่กันเชียวล่ะ

แต่ก็ใช่ว่าคอนโดราคาถูกๆ จะไม่มีให้ซื้อกันซะเลย ของมันยังพอมีแต่มันเริ่มน้อยลงเรื่อยๆ และอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปหน่อย แต่ก็ทำไงได้ล่ะเมื่อมีงบอยู่จำกัดก็ต้องกัดฟันทนกันสักหน่อย เพราะอีกไม่นานจะมีรถไฟฟ้าอีกหลายๆ เส้นทางเปิดให้บริการ การเดินทางก็คงสะดวกขึ้น นอกจากนี้ ได้ข่าวมาเบาๆ ว่า บีโอไอ กำลังหาแนวทางส่งเสริมให้เอกชนสร้างบ้านและคอนโดราคาถูก ก็คงต้องตามดูกันว่า จะมีข่าวดีหรือไม่ 

เอาข่าวดีวันนี้ก่อนดีกว่า เพราะเรามีคอนโดราคาตั้งแต่หลักแสนปลายๆ ไปจนถึง 2 ล้านบาท มาฝากกัน ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 40 ที่จะมีขึ้นระหว่างวันที่ 21-24 มีนาคม 2562 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ก่อนจะถึงวันงานเราก็ไปเฟ้นหาคอนโดที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มาให้ชมกันก่อน แต่ก็ต้องออกตัวไว้นิดว่า ขอมูลที่มีอาจจะยังไม่เต็มร้อย เพราะยังมีหลายบริษัทที่ยังอุบไต๋อยู่ แต่อุบได้ก็อุบไป ใครมีของมาโชว์ก่อนก็อาจจะขายได้ก่อนว่ามั๊ย

คอนโดต่ำกว่าล้านยังมีอยู่จริง
มาเริ่มที่คอนโดตามที่จั่วหันกันก่อน ในงานนี้ยังพอมีคอนโดราคาหลักแสนปลายๆ อยู่บ้าง ลองมาดูว่ามีโครงการของใครกันบ้าง สำหรับคอนโดต่ำกว่า 1 ล้านบาท ก็ยังพอมีให้เลือกอยู่บ้าง แต่ทำเลจะถูกใจหรือเปล่าก็ต้องแล้วแต่ความต้องการของแต่ละบุคคล และคงต้องเช็คอีกสักนิดว่า แต่ละโครงการมีคอนโดราคานี้อยู่มากน้อยแค่ไหน

ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1

แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ 
เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างยังมีสต๊อกคอนโดต่ำกว่า 1 ล้านบาท อยู่ที่ โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ธัญบุรี ปทุมธานี ราคา 690,000 บาท  และโครงการ ลุมพินี วิลล์ พระนั่งเกล้า-ริเวอร์วิว นนทบุรี ขายที่ราคา 970,000 บาท ส่วนต่างจังหวัดมีโครงการ ลุมพินี คอนโดทาวน์ ชลบุรี-สุขุมวิท อ.เมือง ชลบุรี ขายราคา 740,000 บาท

ไมอามี่ คอนโด บางปู

เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ 
ขาใหญ่ในตลาดคอนโดไม่เกินล้านอีกราย ยังมีโครงการไมอามี่ คอนโด บางปู  สมุทรปราการ ราคา 859,000 บาท  และทิวลิปสแควร์ คอนโด อยู่ที่กระทุ่มแบน  สมุทรสาคร ขายราคา 999,000 บาท
และยังมีโครงการ CASA FRANCE ABAC BANGNA   อยู่ที่บางเสาธง สมุทรปราการ ของบริษัท ทีแอลพี กรุ๊ป จำกัด ที่ราคาเริ่มต้น 999,000 บาท ไปจนถึง 1,950,000 บาท


ตามหาคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท
อัพราคาขึ้นมาอีกหน่อย คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งนี้มีตัวเลือกอยู่พอควร ประมาณ 40 โครงการ แต่ที่แสดงผลจริงๆ ยังมาไม่ครบ ก็เลยของยกตัวอย่างบางโครงการเท่าทีมีข้อมูล ณ ตอนนี้ก่อนครับ

เจ คอนโด สาทร-กัลปพฤกษ์

เริ่มที่ เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ มีคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทอยู่หลายโครงการ เช่น เจ คอนโด พระราม 2 ราคา 1,590,000 บาท  เจ คอนโด สาทร-กัลปพฤกษ์ ราคาเดียวกัน 1,590,000 บาท

ชาโตว์ อินทาวน์ สุขุมวิท 64

นอกจากนี้ ยังมีชาโตว์ อินทาวน์ จรัญสนิทวงศ์ 96/2 ราคา 1,820,000 บาท และ ชาโตว์ อินทาวน์ สุขุมวิท 64 ราคา 2,000,000 บาท ของบริษัท  เจ้าพระยามหานคร

Humble Living @ FueangFu

ยังมีโครงการ Humble Living @ FueangFu ของทริปเปิ้ล แลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ อยู่ที่ห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ราคาเริ่มต้น 1,790,000 บาท ไปจนถึง 4,800,000 ล้านบาท
สุดท้ายเป็นโครงการของ แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์  ได้แก่ โครงการ ยู เกษตร นวมินทร์ ราคา 1,850,000 บาท และ ยู ดีไลท์ รัตนาธิเบศร์ ราคา 1,990,000 เป็นต้น




คงได้ข้อมูลไว้เป็นตัวเลือกกันพอสมควร อาจจะไม่ครบถ้วนแต่ก็ทำให้พอจะใจชื้นขึ้นบ้างว่าคอนโดในราคาที่ต้องการยังมีอยู่จริงครับ 

Read More

เตรียมตัว เตรียมใจ จ่ายภาษีบ้านและที่ดิน

ที่มา:สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาเรียบร้อยแล้ว และจะมีผลบังคับใช้อย่างแน่นอนตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป

แต่อย่าได้กังวลไปครับ สำหรับเราๆ ท่านๆ ที่มีบ้านบนที่ดินรวมมูลค่าแล้วไม่ถึง 50 ล้านบาท ไม่ต้องจ่ายภาษีตามกฎหมายนี้เลยแม้แต่บาทเดียว

สำหรับเกษตรกรก็เช่นกัน ถ้ามีที่ดินสำหรับทำการเกษตรมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องจ่ายภาษี
ที่หนักหน่อยเห็นจะเป็นที่ดินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ หอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้าง ร้าน โรงแรม หรือออฟฟิศ ต้องจ่ายภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.3-0.7% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ส่วนใครที่มีที่ดินแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็โดนเลย 1.2% ของราคาประเมินที่ดิน และจะเพิ่มอีก 0.3% ในทุกๆ 3 ปี ไปจนกว่าจะชนเพดานที่ 3% หรือเอาที่ดินมาใช้ประโยชน์

ที่มา:สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

ตัวแทนกรมสรรพากรมักจะอ้างว่า เอาจริงๆ ถ้าจ่ายภาษีในระบบเก่า คือภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ จะจ่ายแพงกว่าภาษีตัวใหม่นี้อีก ก็ว่ากันไป ใครจ่ายถูกจ่ายแพงกว่ายังไง ลองบอกกันหน่อยนะครับ

ผลข้างเคียงอีกอย่างที่อาจจะเกิดขึ้น (ต้องใช้คำว่าอาจจะเกิด เพราะไม่รู้จะเกิดหรือเปล่า) ก็คือ จะมีการปล่อยที่ดินกันออกมาเยอะ ราคาที่ดินในท้องตลาดก็จะไม่พุ่งพรวดพราดเหมือนช่วงที่ผ่านมา โครงการบ้าน และคอนโด ราคาคงจะไม่วิ่งปรู๊ดปร๊าด ให้ใจหายใจคว่ำ ก็ขอภาวนาให้เป็นเช่นนั้น

แต่ที่ดินในมือดีเวลลอปเปอร์ที่ซื้อเก็บไว้ ก็อาจจะมีต้นทุนจากภาษีนี้ได้เช่นกัน บ้านและคอนโด ก็มีสิทธิ์จะขยับราคาก็มีโอกาสเป็นไปได้เช่นกัน ก็ต้องตามดูกันยาวๆ ครับ
ปล. เราอาจจะได้เห็นเจ้าสัวน้ำเมา ทำธุรกิจการเกษตรแข่งกับเจ้าสัวซีพี เพราะมีที่ดินเยอะจนไม่รู้จะเอาไปทำอะไร เกษตรกรตัวเล็กตัวน้อยก็ต้องระวังให้ดีนะครับ

Read More

กู้ซื้อบ้าน-คอนโดจะได้เงินน้อยลง!!

ใกล้เข้ามาแล้วครับ กับการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่จะกำหนดระดับของ Loan-to-Value (LTV) หรือเรียกกันในภาษาไทยว่า สัดส่วนเงินกู้ต่อราคาบ้านหรือคอนโด ทำให้การปล่อยกู้บ้านหรือคอนโดต้องเข้มงวดขึ้นแน่ โดยมาตรการที่ว่านี้จะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 นี้เป็นต้นไปครับ

ถ้าจะอธิบายแบบสั้นๆ ง่ายๆ ก็คือ ต่อไป ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ในวงเงินที่ลดลง เช่น เคยปล่อยกู้ให้เราได้ 100% ของราคาบ้าน ก็จะเหลือ 70-90% ซึ่งทำให้เราต้องใช้เงินในการดาวน์บ้านมากขึ้น จากที่อาจจะไม่ต้องใช้เงินสดเลย ก็ต้องควัก 20-30% ของราคาบ้าน ซึ่งถือเป็นเงินก้อนจำนวนไม่น้อยเลย ถ้าเราไม่ได้ออมเงิน เตรียมไว้สำหรับการซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโดมาก่อน งานนี้อาจจะต้องนั่งมองตาปริบๆ ล่ะครับ

Economic Intelligence Center : EIC ของธนาคารไทยพาณิชย์ ได้วิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการคุม LTV ได้อย่างน่าสนใจ ดังนี้ครับ

มาตรการที่ธปท.จะใช้ 

1.ปรับลดเพดาน Loan-to-Value (LTV) 

สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือถ้าจะให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือ คนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นบ้านหลังที่สอง ถ้าหากผ่อนบ้านหลังแรก 3 ปีขึ้นไป ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับบ้านหรือคอนโดในหลังที่สอง ไม่เกิน 90% และผู้ซื้อจะต้องควักเงินผ่อนเงินดาวน์ 10%

แต่หากผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่เกิน 3 ปี ธนาคารจะกู้บ้านหลังที่สองให้ไม่เกิน 80% ผู้ซื้อจะต้องหาเงินมาดาวน์บ้านหรือคอนโดอีก 20% ที่เหลือ

ถ้าซื้อบ้านหรือคอนโดที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นบ้านหลังที่สอง ธนาคารปล่อยกู้ให้แค่ 80% เราต้องวางเงินดาวน์ 20% ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังที่สามไม่ว่าจะราคาใดก็ตาม ธนาคารจะปล่อยกู้ให้แค่ 70% เราต้องวางเงินดาวน์ถึง 30%

2. วงเงินสินเชื่อที่ใช้พิจารณาประกอบด้วยสินเชื่อบ้าน
ในการปล่อยกู้ให้นับรวมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นวงเงินก้อนเดียวกัน แต่จะไม่นับรวมสินเชื่อสำหรับชำระค่าเบี้ยประกันวินาศภัยและเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ และสินเชื่อเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ

3.บังคับใช้กับสัญญาสินเชื่อใหม่ และ Refinance ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2019 ยกเว้นผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018

แต่ยังโชคดีหน่อยตรงที่คนซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังแรกธนาคารยังปล่อยกู้ด้วยเกณฑ์ปกติ ก็คือสามารถกู้ได้ 90-100% แต่ต้องวงเล็บไว้หน่อยว่า ถ้าธนาคารสามารถยอมรับความเสี่ยงได้ และยินยอมที่จะต้องเติมเงินสำรองเอาไว้รับความเสี่ยงจากการปล่อยกู้ (ซึ่งจริงๆ ธนาคารก็ยังปล่อยกู้ยากอยู่ดี จึงไม่รู้ว่ายังเป็นโชคดีอยู่หรือเปล่า)

ผลกระทบที่ตามมาจากการคุม LTV ก็คือ 
1.กำลังซื้อหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของเราจะลดลงไม่ว่าจะเป็นคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร หายหมดแน่ๆ เนื่องจากมีภาระจ่ายเงินดาวน์ที่มากขึ้น

หากผู้ประกอบการไม่มีการปรับเพิ่มระยะเวลาผ่อนเงินดาวน์ มีโอกาสที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีภาระเงินดาวน์ต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่มากกว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากการผ่อนดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบมีระยะเวลาที่สั้นกว่าคอนโดมิเนียม

แต่หากผู้ประกอบการมีการปรับเพิ่มระยะเวลาดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ก็อาจช่วยลดทอนการเพิ่มขึ้นของภาระเงินดาวน์ต่อเดือนลงได้ (เชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายปรับระยะผ่อนให้นานขึ้นชัวร์)

2.การซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักลงทุน/เก็งกำไร ทั้งไทยและเทศมีแนวโน้มที่จะลดลง เนื่องจากมาตรการ LTV มีผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตมีโอกาสชะลอตัวลง และลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่นิยมซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร

                                                                                                                                                                      

นอกจากนี้ EIC ยังมองว่า

- กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจะมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้มีรายได้สูง ส่วนหนึ่งมาจากการสะสมความมั่งคั่งที่ต่ำกว่า ทำให้อ่อนไหวต่อปัจจัยต่างๆ ที่จะกระทบต่อกำลังซื้อได้ง่าย และอาจนำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อาจมีมากขึ้นในระยะข้างหน้า

-มีโอกาสที่ผู้ซื้อจะปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยไปสู่ที่อยู่อาศัยที่ราคาต่อหน่วยลดลง เพื่อให้สอดรับไปกับกำลังซื้อที่ถูกลดทอนลงจากมาตรการ LTV

-หน่วยขายใหม่ (Presale) ของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ซึ่งจากข้อมูลของธปท. จะพบว่าสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่สองขึ้นไปมีสูงถึงกว่า 30%

-กลุ่มบ้านเดี่ยวมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์ เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยผู้บริโภคมักเริ่มจากการซื้อคอนโดมิเนียม/ทาวน์เฮาส์เป็นหลังแรกก่อน และเมื่อมีเงินมากขึ้นจึงซื้อบ้านเดี่ยวเพื่ออัพเกรดบ้าน ทำให้มีโอกาสที่สัดส่วนของสัญญาที่สองขึ้นไปของกลุ่มบ้านเดี่ยวจะมีมากกว่าทาวน์เฮาส์

นอกจากเรื่องของ LTV แล้ว อีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน หรืออาจจะมีผลกระทบมากกว่าด้วยซ้ำ เพราะทุกคนจะโดนเหมือนกันหมด ถ้าดอกเดบี้ยปรับขึ้น EIC ประเมินว่า ดอกเบี้ยซื้อบ้านอาจทยอยเพิ่มขึ้น มาพร้อมๆ กับมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งจะเพิ่มโอกาสให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงตามไปด้วย

เพราะตั้งแต่ปลายปี 2561 อัตราดอกเบี้ยนโยบายกำลังเข้าสู่ทิศทางขาขึ้น โดย ธปท. ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 25 สตางค์ จากที่ไม่มีการปรับมาเลยตั้งแต่กลางปี 2015 คาดการณ์ว่า ดอกเบี้ยนโยบายมีโอกาสปรับขึ้นต่ออีกประมาณ 25 สตางค์ ในปี 2562

สรุปแล้วซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดปีนี้ และปีต่อๆ ไป ต้องมีสุขภาพการเงินที่ดีครับ โดยเฉพาะในเรื่องของการออม ควรต้องมีสำรองไว้ในกระเป๋า 10-20% ของราคาบ้าน และผ่อนต่องวดต้องไม่ตึงเกินไป เผื่อช่วงที่ดอกเบี้ยเอาไว้บ้าง เพื่อความปลอดภัย และไม่เป็นหนี้เสียครับ

Read More