กู้ซื้อบ้าน-คอนโดจะได้เงินน้อยลง!!

ใกล้เข้ามาแล้วครับ กับการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่จะกำหนดระดับของ Loan-to-Value (LTV) หรือเรียกกันในภาษาไทยว่า สัดส่วนเงินกู้ต่อราคาบ้านหรือคอนโด ทำให้การปล่อยกู้บ้านหรือคอนโดต้องเข้มงวดขึ้นแน่ โดยมาตรการที่ว่านี้จะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 นี้เป็นต้นไปครับ

ถ้าจะอธิบายแบบสั้นๆ ง่ายๆ ก็คือ ต่อไป ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ในวงเงินที่ลดลง เช่น เคยปล่อยกู้ให้เราได้ 100% ของราคาบ้าน ก็จะเหลือ 70-90% ซึ่งทำให้เราต้องใช้เงินในการดาวน์บ้านมากขึ้น จากที่อาจจะไม่ต้องใช้เงินสดเลย ก็ต้องควัก 20-30% ของราคาบ้าน ซึ่งถือเป็นเงินก้อนจำนวนไม่น้อยเลย ถ้าเราไม่ได้ออมเงิน เตรียมไว้สำหรับการซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโดมาก่อน งานนี้อาจจะต้องนั่งมองตาปริบๆ ล่ะครับ

Economic Intelligence Center : EIC ของธนาคารไทยพาณิชย์ ได้วิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการคุม LTV ได้อย่างน่าสนใจ ดังนี้ครับ

มาตรการที่ธปท.จะใช้ 

1.ปรับลดเพดาน Loan-to-Value (LTV) 

สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือถ้าจะให้เข้าใจง่ายขึ้นก็คือ คนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นบ้านหลังที่สอง ถ้าหากผ่อนบ้านหลังแรก 3 ปีขึ้นไป ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับบ้านหรือคอนโดในหลังที่สอง ไม่เกิน 90% และผู้ซื้อจะต้องควักเงินผ่อนเงินดาวน์ 10%

แต่หากผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่เกิน 3 ปี ธนาคารจะกู้บ้านหลังที่สองให้ไม่เกิน 80% ผู้ซื้อจะต้องหาเงินมาดาวน์บ้านหรือคอนโดอีก 20% ที่เหลือ

ถ้าซื้อบ้านหรือคอนโดที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นบ้านหลังที่สอง ธนาคารปล่อยกู้ให้แค่ 80% เราต้องวางเงินดาวน์ 20% ยิ่งไปกว่านั้นถ้าเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังที่สามไม่ว่าจะราคาใดก็ตาม ธนาคารจะปล่อยกู้ให้แค่ 70% เราต้องวางเงินดาวน์ถึง 30%

2. วงเงินสินเชื่อที่ใช้พิจารณาประกอบด้วยสินเชื่อบ้าน
ในการปล่อยกู้ให้นับรวมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นวงเงินก้อนเดียวกัน แต่จะไม่นับรวมสินเชื่อสำหรับชำระค่าเบี้ยประกันวินาศภัยและเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ และสินเชื่อเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ

3.บังคับใช้กับสัญญาสินเชื่อใหม่ และ Refinance ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2019 ยกเว้นผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018

แต่ยังโชคดีหน่อยตรงที่คนซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังแรกธนาคารยังปล่อยกู้ด้วยเกณฑ์ปกติ ก็คือสามารถกู้ได้ 90-100% แต่ต้องวงเล็บไว้หน่อยว่า ถ้าธนาคารสามารถยอมรับความเสี่ยงได้ และยินยอมที่จะต้องเติมเงินสำรองเอาไว้รับความเสี่ยงจากการปล่อยกู้ (ซึ่งจริงๆ ธนาคารก็ยังปล่อยกู้ยากอยู่ดี จึงไม่รู้ว่ายังเป็นโชคดีอยู่หรือเปล่า)

ผลกระทบที่ตามมาจากการคุม LTV ก็คือ 
1.กำลังซื้อหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของเราจะลดลงไม่ว่าจะเป็นคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร หายหมดแน่ๆ เนื่องจากมีภาระจ่ายเงินดาวน์ที่มากขึ้น

หากผู้ประกอบการไม่มีการปรับเพิ่มระยะเวลาผ่อนเงินดาวน์ มีโอกาสที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีภาระเงินดาวน์ต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่มากกว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากการผ่อนดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบมีระยะเวลาที่สั้นกว่าคอนโดมิเนียม

แต่หากผู้ประกอบการมีการปรับเพิ่มระยะเวลาดาวน์ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ก็อาจช่วยลดทอนการเพิ่มขึ้นของภาระเงินดาวน์ต่อเดือนลงได้ (เชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายปรับระยะผ่อนให้นานขึ้นชัวร์)

2.การซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักลงทุน/เก็งกำไร ทั้งไทยและเทศมีแนวโน้มที่จะลดลง เนื่องจากมาตรการ LTV มีผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตมีโอกาสชะลอตัวลง และลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่นิยมซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร

                                                                                                                                                                      

นอกจากนี้ EIC ยังมองว่า

- กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจะมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้มีรายได้สูง ส่วนหนึ่งมาจากการสะสมความมั่งคั่งที่ต่ำกว่า ทำให้อ่อนไหวต่อปัจจัยต่างๆ ที่จะกระทบต่อกำลังซื้อได้ง่าย และอาจนำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อาจมีมากขึ้นในระยะข้างหน้า

-มีโอกาสที่ผู้ซื้อจะปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยไปสู่ที่อยู่อาศัยที่ราคาต่อหน่วยลดลง เพื่อให้สอดรับไปกับกำลังซื้อที่ถูกลดทอนลงจากมาตรการ LTV

-หน่วยขายใหม่ (Presale) ของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ซึ่งจากข้อมูลของธปท. จะพบว่าสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่สองขึ้นไปมีสูงถึงกว่า 30%

-กลุ่มบ้านเดี่ยวมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์ เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยผู้บริโภคมักเริ่มจากการซื้อคอนโดมิเนียม/ทาวน์เฮาส์เป็นหลังแรกก่อน และเมื่อมีเงินมากขึ้นจึงซื้อบ้านเดี่ยวเพื่ออัพเกรดบ้าน ทำให้มีโอกาสที่สัดส่วนของสัญญาที่สองขึ้นไปของกลุ่มบ้านเดี่ยวจะมีมากกว่าทาวน์เฮาส์

นอกจากเรื่องของ LTV แล้ว อีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน หรืออาจจะมีผลกระทบมากกว่าด้วยซ้ำ เพราะทุกคนจะโดนเหมือนกันหมด ถ้าดอกเดบี้ยปรับขึ้น EIC ประเมินว่า ดอกเบี้ยซื้อบ้านอาจทยอยเพิ่มขึ้น มาพร้อมๆ กับมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งจะเพิ่มโอกาสให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงตามไปด้วย

เพราะตั้งแต่ปลายปี 2561 อัตราดอกเบี้ยนโยบายกำลังเข้าสู่ทิศทางขาขึ้น โดย ธปท. ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 25 สตางค์ จากที่ไม่มีการปรับมาเลยตั้งแต่กลางปี 2015 คาดการณ์ว่า ดอกเบี้ยนโยบายมีโอกาสปรับขึ้นต่ออีกประมาณ 25 สตางค์ ในปี 2562

สรุปแล้วซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดปีนี้ และปีต่อๆ ไป ต้องมีสุขภาพการเงินที่ดีครับ โดยเฉพาะในเรื่องของการออม ควรต้องมีสำรองไว้ในกระเป๋า 10-20% ของราคาบ้าน และผ่อนต่องวดต้องไม่ตึงเกินไป เผื่อช่วงที่ดอกเบี้ยเอาไว้บ้าง เพื่อความปลอดภัย และไม่เป็นหนี้เสียครับ