ส่องร่างผังเมืองกทม.เปิดพื้นที่พัฒนารองรับระบบราง

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อยู่ในขั้นตอนของการปิดประกาศ และจะเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในวันที่ 24 พฤษภาคม 2562 ที่ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย-ญี่ปุ่น) ตั้งแต่ 9.00 น. เป็นต้นไป

ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่นี้ มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากระบบขนส่งมวลชนทางรางทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว กำลังจะเปิดให้บริการ และที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทำให้ต้องปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางของคนกทม.จากระบบล้อสู่ระบบรางในอนาคต

การใช้ประโยชน์ที่ดินของ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะส่งผลให้กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาเป็นเมืองกระชับ (Compact City) โดยการส่งเสริมการพัฒนาเมือง ที่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และการพัฒนาบริเวณพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Oriented Development หรือ TOD) ทั้งในเขตชั้นในและเขตชั้นกลาง

ประกอบกับ การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมือง (Sub Center) เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย (Job-Housing Balance) ในเขตชานเมือง ควบคู่กับการพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมและการสงวนรักษาพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่มีความอุดมสมบูรณ์ของกรุงเทพมหานคร

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินร่างผังเมืองกทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ทั้งนี้การใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครในระหว่างปี 2552-2558 ได้มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจาก 510.42 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) เป็น 547.70 ตร.กม. และพาณิชยก รรม เพิ่มขึ้นจาก 72.28 ตร.กม. เป็น 90.67 ตร.กม. ในขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทเกษตรกรรมและพื้นที่ว่าง ลดลงจาก 851.61 ตร.กม. เหลือ 795.76 ตร.กม.

ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนจากบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว เป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ตามแนวสายทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน  โดยสัดส่วนการจดทะเบียนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว เปรียบเทียบกับการจดทะเบียน อาคารชุดพักอาศัยเปลี่ยนแปลงจาก 74% และ 26% เป็น 37% และ 63% เมื่อเปรียบเทียบระหว่างปี 2545-2550 และระหว่างปี 2555-2560 ตามลำดับ

ส่องทำเลดาวรุ่งในร่างผังเมืองกทม.

การขยายตัวของกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะในด้านของที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงจะขยายตัวออกไปใน 3 ทิศทาง ได้แก่ ทิศเหนือตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียว ทิศตะวันออก ตามแนวสายสีเขียวไปทางสมุทรปราการ และตามแนวแอร์พอร์ตลิงค์ รวมถึงสายสีส้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และทิศตะวันตก ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ออกไปทางเพชรเกษมและบางแค

นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาในระดับรองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางแทรกอยู่ในบริเวณที่อยู่ระหว่างพื้นที่การให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือ  CBD (Central Business District) ได้แก่ บริเวณสีลมและสาทร

นอกจากนี้ จะมีศูนย์คมนาคมขนส่งซึ่งมีพาณิชยกรรมระดับเข้มข้นรวมอยู่ด้วย ได้แก่ ศูนย์คมนาคมมักกะสัน ศูนย์คมนาคมพหลโยธินที่จะมีสถานีกลางบางซื่อ และทางฝั่งธนบุรีจะมีศูนย์คมนาคม แถววงเวียนใหญ่

ขณะเดียวกันจะมีการส่งเสริมให้มีศูนย์ชุมชนที่อยู่ชานเมือง ไม่ว่าจะเป็น ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรีตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ส่วนด้านบนของกรุงเทพฯจะมีสะพานใหม่ ไปทางตะวันตกมี ตลิ่งชันเพชรเกษม บางแค และบนถนนพระราม 2

ศูนย์ชุมชนชานเมือง เพื่อให้มีการค้าและการบริการกระจายตัวอยู่ในเขตชั้นกลางและเขตชั้นนอกของกรุงเทพมหานคร ประชาชนบางส่วนสามารถที่จะใช้บริการโดยไม่ต้องเข้ามาในเขตชั้นใน นอกจากนี้ควรจะมีการจ้างงานอยู่ในบริเวณศูนย์ชุมชนต่างๆ โดยอาจจะต้องมีสำนักงานอยู่ในบริเวณชานเมืองบ้างเพื่อให้เกิด job-housing balance

ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ จะมีการเพิ่ม-ลด พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามประเภทดังนี้

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เนื้อที่ตามผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีจำนวน 273,957.82 ไร่ หรือคิดเป็น 27.97% ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ปรับลดลงเหลือ 246,116.80 ไร่ คิดเป็น 25.13% หรือลดลง 27,841.02 ไร่ โดยไปเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาปานกลางแทน

เพิ่มที่ดินสร้างคอนโด 6 หมื่นไร่
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่ 155,050.51 ไร่ คิดเป็น 15.83% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ จะปรับเพิ่มเป็น 216,033.61 ไร่ คิดเป็น 22.06% หรือเพิ่มขึ้น 60,983.10 ไร่ เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เขตเมืองชั้นกลาง

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่  66,734.68 ไร่ คิดเป็น 6.81% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มเป็น 67,115.86 ไร่ คิดเป็น 6.85% หรือเพิ่มขึ้น  381.17 ไร่ แม้ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากจะเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่พื้นที่การก่อสร้างอาคารจะเพิ่มขึ้นจากการปรับค่า FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio)

พื้นที่พาณิชยกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่  42,802.44 ไร่ คิดเป็น 4.37% ปรับเพิ่มเป็น 49,074.20 ไร่ หรือคิดเป็น 5.01% เพิ่มขึ้น 6,271.75 ไร่

พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 150,203.63 ไร่ คิดเป็น 15.34% ลดลงเหลือ 53,779.61 ไร่ คิดเป็น 5.49% เนื้อที่ลดลง 96,424.02 ไร ส่วนพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 234,899.86 ไร่ คิดเป็น 39.32% เพิ่มเป็น 293,702.67 ไร่ คิดเป็น  29.99% หรือเนื้อที่เพิ่มขึ้น 58,802.82 ไร่

ปรับการใช้ประโยชน์เพิ่ม-ลด FAR

ขณะที่กันร่างผังเมืองรวมกทม. (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ) ได้เพิ่มการจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก 26 ประเภท เป็น 31 ประเภท ประกอบด้วย

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย. 1-5 กำหนด โดยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ตั้งแต่ 1 เท่า ไปจนถึง 3 เท่า  

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6-10 FAR ตั้งแต่ 3.5-5.5 เท่า ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.11-15 FAR ตั้งแต่ 6-8 เท่า

พาณิชยกรรม พ.1-8 (มีการเปลี่ยนพื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมไทย เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม โดยข้อกำหนดในการอนุรักษ์จะใช้กฎหมายของกทม.ควบคุมแทน) มีFAR ตั้งแต่ 3.5-5.5 เท่า 3-10 เท่า

พื้นที่อุตสาหกรรม อ. 1-2 FAR 1.5-2 เท่า พื้นที่คลังสินค้า อ. 3 มีFAR 1 เท่า พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ก.1-2 FAR 0.5 เท่า ส่วนพื้นที่ชนบทและเษตรกรรม ก.3-4 มี FAR 1 เท่า

ขยายพื้นที่ผุดตึกสูง/ลดที่จอดรถ 25% 
สำหรับเงื่อนไขขนาดกิจการจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10, 12, 16 และ 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500, 650 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือระยะ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วม หรืออยู่ในระยะ 250 เมตรโดยรอบท่าเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา

นอกจากนี้ยังลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร ลง 25% สำหรับ อาคารที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วม ตามที่กำหนด

ทั้งนี้ แผนการก่อสร้างโครงการคมนาคมและขนส่งในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีถนนเดิมขยาย และถนนโครงการจำนวน  203 สาย เพิ่มขึ้นจาก 136 สาย เพื่อให้เกิดเป็นโครงข่าย ถนนสายรอง สำหรับการเข้าออกระหว่างพื้นที่ภายในเขตปิดล้อมขนาดใหญ่ (Super Block) กับถนนสายหลักและ สถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่ตั้งอยู่บนถนนสายหลักต่างๆ ได้อย่างสะดวก

สรุปการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สำคัญ ในร่างผังเมืองรวมกทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

• ขยายพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub-CBD) เพื่อรองรับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจและการจ้างงานต่อเนื่องจากพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (CBD) ทางทิศตะวันออกไปตามแนวถนนรัชดาภิเษก

• ส่งเสริมการพัฒนาบริเวณถนนบรรทัดทอง และบริเวณถนนเจริญกรุง-เจริญนครให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่เป็นเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Innovation District) 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางภายในถนนวงแหวนรัชดาภิเษกให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รถไฟฟ้าสายสีเขียว(หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีน้ าเงิน (หัวล าโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ)

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษกและถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) สายสีเหลือง(ลาดพร้าว-ส าโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 

• ขยายพื้นที่พาณิชยกรรมบริเวณสถานีร่วม(สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ) ศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และย่านพาณิชยกรรมถนนบางนา-ตราด ส่วนพื้นที่นอก ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษก (ถนนจรัญสนิทวงศ์) และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก จากการใช้ประโยชน์

• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันตกของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรม เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) และรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน 

• พื้นที่นอกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม โดยยังคงไว้ซึ่งพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมในเขตบางขุนเทียนเพื่อสงวนรักษาระบบนิเวศทางธรรมชาติของพื้นที่ชายฝั่งทะเลของกรุงเทพมหานคร

• ปรับลดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันออกโดยการปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ และส่งเสริมการพัฒนาเมืองบริวารหนองจอก ศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม