อสังหาฯสะดุด LTV-สต๊อกบ้านบวม โอกาสอยู่ในมือผู้ซื้อ(ที่พร้อม)

การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสแรกเป็นไปอย่างระมัดระวังพอสมควร เหตุผลหลักมาจากปัจจัยทางการเมืองหลังการเลือกตั้งที่ยังไม่มีความไม่แน่นอน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการคาดหมายกันไว้ก่อนหน้า และมีการปรับแผนลงทุนของปี 2562 รองรับความไม่แน่นอนนี้ไว้ก่อนแล้ว

ประกอบกับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญไปที่การเร่งระบายสต๊อกเก่ามากกว่าการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ยอดเปิดโครงการใหม่ลดลงทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม

ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจการเปิดโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2562 พบว่า มีจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 19,334 หน่วย ลดลงถึง 21.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยมีมูลค่าโครงการรวม 101,565 ล้านบาท ลดลง 5.1% โดยที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาทมีการเปิดตัวมากที่สุด 35.2%

คอนโดเปิดใหม่ไตรมาส 1 ลดวูบ
หากนับเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยแนวราบ พบว่า มีบ้านจัดสรรเปิดใหม่รวม บ้านจดัสรร  8,069 หน่วย ลดลง 7.9%  มูลค่าโครงการรวม  52,215 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.4% โดยโครงการประเภททาวน์เฮ้าส์เปิดตัวมากที่สุด และบ้านแนวราบระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีการเปิดขายมากที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2562

ขณะที่คอนโดมิเนียม มีโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2562 มีจำนวน รวม 11,265 หน่วย ลดลงถึง 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มีมูลค่าโครงการรวม 49,350 ล้านบาท ลดลง 24.5%  โดยที่ห้องชุดขนาด  1 ห้องนอนเปิดขายมากที่สุด ส่วนห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท มีการเปิดตัวมากที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2562

จะเห็นได้ว่า แม้จำนวนโครงการเปิดใหม่จะลดลง ซึ่งเป็นไปตามการปรับตัวตามสถานการณ์ของผู้ประกอบการ แต่ระดับราคาที่เปิดขายส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ถือเป็นตลาดเรียลดีมานด์ในกลุ่มคนระดับกลาง 

สอดคล้องกับ ข้อมูลของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ระบุว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ได้ปรับฐานมาอยู่ที่ระดับราคา 75,000-100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดของคนชั้นกลางเป็นตลาดหลัก

แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล ได้ส่งสัญญาณอย่างชัดเจนคือเรื่องของโครงการเหลือขายในปีนี้ ซึ่งผลสำรวจระบุว่า สต๊อกโครงการเหลือขายขณะนี้อยู่ที่ 1.75 แสนหน่วย ประเมินว่าในครึ่งปีแรกจะขายออกไปได้ 4 หมื่นหน่วย ยังมีสต๊อกคงค้างอยู่ประมาณ 1.3 แสนหน่วยในครึ่งปีหลัง

ดังนั้น ถ้าไม่คุมซัพพลายในครึ่งปีหลังอาจจะมีจำนวนมากกว่าปกติ โดยเฉพะคอนโด และทาวน์เฮาส์ที่มีของเหลืออยู่อีกเยอะ อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเร่งระบายซัพพลายในไตรมาส 3-4 ได้เพิ่มขึ้น

LTV พ่นพิษดีมานด์สลบ โอนสะดุด 
สำหรับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการกำหนดวงเงินสินเชื่อใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ส่งผลต่อตลาดอยู่พอสมควร โดยในไตรมาส 1 ซึ่งเป็นช่วงก่อนหน้าที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ได้มีการเร่งโอนที่อยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก

ทั้งนี้ ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 10.3% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม ปี 2561 ส่วนเดือนกุมภาพันธ์ เพิ่มขึ้น 6.1%  2 เดือนรวมกันจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 8.1%  ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 18.3% เดือนกุมภาพันธ์ เพิ่มขึ้น 8.2%  2 เดือนรวมกันเพิ่มขึ้น 13%

อย่างไรก็ตาม หลังจากมาตรการมีผลบังคับใช้ จะทำให้ตลาดชะลอตัวลง ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นทีี่ที่น่าจะได้รับผลกระทบจากมาตรการมากที่สุด พบว่า ในไตรมาสแรก จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 9.6% และลดลงในไตรมาส 2 ซึ่งเป็นช่วงเวลาหลังจากประกาศใช้มาตรการ ถึง 28.7% ไตรมาสที่ 3 ลดลง 19.7% ไตรมาส 4 ลดลง 27.4% ขณะที่ทั้งปี ประเมินว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงประมาณ 17.9%

ภาวะการโอนที่คาดว่า จะชะลอตัวลงจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กับสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูง เป็นสัญญาณที่ไม่สู้ดีนัก ซึ่งไม่แน่ใจว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการให้ค่าลดหย่อน 200,000 บาท จากการซื้อบ้าน คอนโด ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทนั้น จะเอาอยู่หรือไม่

แต่มองในแง่ดี จะส่งผลดีกับคนซื้อบ้านที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน เพราะการแข่งขันในตลาดจะยิ่งสูงขึ้น ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อให้ได้เลือกช็อปของดี ข้อเสนอโดนๆ กันอย่างจุใจ