‘ขายฝาก’ ยุคใหม่ ปิดช่องนายทุนฮุบที่ดิน

บ่อยครั้งที่เราได้ยินข่าวคราวของนายทุนฮุบที่ดินเกษตรกรชาวไร่ ชาวนา ที่นำมาขายฝาก เพื่อนำเงินไปต่อทุน ประทังชีวิต แต่ด้วยช่องโหว่ของกฎหมายขายฝากนี่เองที่ทำให้นายทุนที่ไร้มนุษยธรรมใช้เป็นเครื่องมือในการโกงที่ดินของเกษตรกรจนสิ้นเนื้อประดาตัวมานักต่อนัก เรื่องราวแบบนี้อาจเคยเกิดกับพ่อแม่ญาติพี่น้องหรือคนใกล้ชิดของเรามาแล้วก็ได้

แต่หลังจากวันที่ 17 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ปัญหาการโกงที่ดินจากการขายฝากจะหมดไป เมื่อพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ ได้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

การขายฝากคืออะไร?
การขายฝาก   คือ   สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ   โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑-๕๐๒ ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนตามที่ตกลงกัน ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อทันที

การขายฝากแตกต่างกับการจำนองตรงที่การจำนองจะเอาทรัพย์สินนั้นไปเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยทรัพย์สินจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองโดยทันที หากผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์ก่อน

ด้วยข้อกฎหมายของการขายฝากที่หละหลวมและล้าสมัย ทำให้ผู้รับซื้อซึ่งส่วนใหญ่ก็คือนายทุนในพื้นที่ใช้เป็นเครื่องมือในการฮุบที่ดินมาเป็นของตัวเองแบบง่ายๆ เช่น กฎหมายขายฝากไม่ได้กำหนดเวลาขั้นต่ำไถ่ทรัพย์เอาไว้ นายทุนอาจจะกำหนดเวลาสั้นๆ ให้ผู้ขายฝากหาเงินมาไถ่ไม่ทัน หรือบังคับให้เซ็นชื่อในกระดาษเปล่า โดยนายทุนสามารถกำหนดเงื่อนไขบีบบังคับได้ตามอำเภอใจ

กฎหมายขายฝาก จึงเสมือนเป็นกฎหมายทาสที่สร้างความเดือดร้อนให้ประชาชนมาอย่างมากมายและยาวนาน เพราะปีๆ หนึ่งมีคนที่เอาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากกับนายทุนเป็นหลายหมื่นรายเลยทีเดียว

จนที่สุดรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้ผลักดันพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.... ขึ้นเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับประชาชนที่ขายฝากไม่ให้ถูกมัดมือและได้มีผลบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 17 เม.ย.ที่ผ่านมานี่เอง

เหตุผลในการประกาศใช้พ.ร.บ.ฉบับนี้ เป็นเพราะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมากนั้น ปรากฏว่าผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝาก อันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน และผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย

พ.ร.บ.ฉบับนี้จึงกำหนดมาตรการควบคุมการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยไว้เป็นการเฉพาะ โดยได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากให้ชัดเจน กำหนดให้เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจสอบความถูกต้องของสัญญารวมทั้งอำนวยความสะดวกและให้ความเป็นธรรมแก่ผู้ขายฝากในทุกขั้นตอน

ประเด็นสำคัญๆ ที่กำหนดไว้ในพ.ร.บ.ฉบับนี้ เพื่อคุ้มครองประชาชนในการขายฝาก อาทิ

• เนื้อหาของสัญญาขายฝากจะต้องให้เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินตรวจสอบเสียก่อนจึงจะจดทะเบียนได้ และถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือเป็นโมฆะ
• หนังสือสัญญาขายฝาก อย่างน้อยต้องมีรายการดังต่อไปนี้ (1) ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา (2) รายการและลักษณะทรัพย์สินที่ขายฝาก (3) ราคาที่ขายฝาก (4) จำนวนสินไถ่ (5) วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ทรัพย์สิน
• จำนวนสินไถ่เมื่อคำนวณรวมกับดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี การกำหนดเวลาไถ่จะมีระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี 
• ข้อพิพาทที่เกิดจากการขายฝากให้เป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค เพื่อให้ผู้ที่ได้รับความเสียหายได้รับการแก้ไขเยียวยาอย่างรวดเร็ว ประหยัด และมีประสิทธิภาพ
• ข้อตกลงที่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัตินี้ไม่ว่าจะมีอยู่ในสัญญาขายฝากหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหาก ให้ถือเป็นโมฆะ
• ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก
• ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน ให้ผู้ซื้อฝาก แจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังผู้ขายฝาก ให้ทราบถึงกำหนดเวลาไถ่ และจำนวนสินไถ่
• กรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้ทำหนังสือแจ่งไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก

พ่อแม่พี่น้องเกษตรกรหรือประชาชนคนไทย คงจะเข้าถึงแหล่งทุนอย่างเบาใจได้บ้างว่า ที่ดินไร่นาบ้านเรือนที่นำไปขายฝากกับใคร คงไม่หลุดมือไปเหมือนในอดีตที่ผ่านมา