วิภาวดีรังสิต:ประตูเชื่อมการค้าภูมิภาค ลงทุนคอนโด-ออฟฟิศ สดใส

โครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร ของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนแปลงไป อันเป็นผลจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคมที่มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น แน่นอนว่า พื้นที่ไข่แดงที่เรียกกันว่า CBD (Central Business District) จะยังคงเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งประกอบด้วย สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น และจะขยายไปที่พระราม 4 เมื่อการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการมูลค่ารวมกันกว่า 2 แสนล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น One Bangkok, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค, สามย่านมิตรทาวน์ และเดอะ ปาร์ค เริ่มทยอยสร้างเสร็จและเปิดให้บริการ

แต่ด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมโยงถึงกันมากขึ้น และได้ขยายออกสู่พื้นที่เมืองชั้นกลางและชานเมือง ได้เปิดพื้นที่รอยต่อให้มีศักยภาพในการเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรมมากยิ่งขึ้น เราจึงได้เห็น ว่าที่ CBD แห่งใหม่ในย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่ขยายตัวมาจากการเชื่อมโยงด้วยรถไฟฟ้า MRT กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และที่พักอาศัยที่หนาแน่นขึ้น รวมไปถึงการ refresh พื้นที่ย่านถนนวิภาวดีด้วยอานิสงส์ของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน หรือที่เรียกกันว่าสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางในการเดินทางรถ-รางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทำให้พื้นที่ในย่านหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และวิภาวดีรังสิต จะกลับมาดูดีมีราคามากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

ทำธุรกิจทำไมต้องเลือก ‘วิภาวดีรังสิต’

ถนนวิภาวดีรังสิตถือเป็น superhighway เส้นทางหลักและเป็น gateway สู่หัวเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการค้าขายกับประเทศในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยเส้นทางรถยนต์ รถไฟทางคู่ รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงในอนาคต ทั้งยังสามารถเชื่อมโยงกับทุกภูมิภาคทั้งในประเทศ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยการเดินทางโดยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง  ที่สำคัญยังสามารถเชื่อมโยงพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในอนาคต  อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)

ทำเลวิภาวดีรังสิตจึงเป็นจุดเชื่อมต่อด้านการค้าการลงทุนที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร หรืออาจจะกล่าวได้ว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังยกระดับเป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ก็ไม่ใช่เรื่องแปลกแต่อย่างใด

ด้านของราคาที่ดินบริเวณ 2 ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอีกหลายระดับในอนาคต หากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมเสร็จสมบูรณ์ พร้อมเปิดให้บริการของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิตที่อยู่ในพื้นที่เขตห้วยขวาง พญาไท ดินแดง มีราคาอยู่ที่ 2.2 แสนบาท/ตร.ว. ถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตจตุจักร ราคาอยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตร.ว. และถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตดอนเมือง ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ว.

ความต้องการออฟฟิศ-คอนโดเพิ่ม

ด้วยศักยภาพของทำเลที่จะถูกยกระดับเป็น gateway ด้านการค้าการลงทุนในอนาคต จะทำให้ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพักอาศัยมีเพิ่มขึ้นด้วย จากข้อมูลของบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล) ระบุว่า ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.9 ล้าน ตร.ม. โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ไม่ถึง 9% และมีราคาค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องตลอด 7 ปีที่ผ่านมา

ส่วนในย่านวิภาวดีมีสำนักงานให้เช่าอยู่ประมาณ 24 อาคาร รวมพื้นที่ 580,000 ตร.ม. อัตราการเช่าอยู่ที่กว่า 90% มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 750 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งตลาดยังมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่มาก ขณะที่คู่แข่งในตลาดมีอยู่น้อยมาก

ขณะที่ข้อมูลจากการสำรวจของสำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) ระบุว่า จากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป

อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน    (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจาก 20 แห่ง จนมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service)

ดังนั้นอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้

คอนโดออฟฟิศทางเลือกที่น่าสนใจ

ที่ผ่านมาเรามักจะคุ้นเคยกับอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศที่ให้เช่าเป็นรายเดือน คิดอัตราค่าเช่าเป็นตารางเมตร/เดือน  ซึ่งในปัจจุบันราคาค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอในย่านกลางเมืองสูงถึงกว่า 1,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ขณะที่อาคารสำนักงานที่อยู่นอกเขต CBD จะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับ 500-700 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน

แต่ยังมีออฟฟิศอีกประเภทหนึ่งเป็นออฟฟิศที่พัฒนามาเพื่อขายในรูปแบบคอนโดมิเนียมออฟฟิศ พูดง่ายๆ ก็คือ เป็นออฟฟิศขายขาดที่มีนิติบุคคลบริหารโครงการแบบคอนโด ข้อดีของออฟฟิศแนวนี้ก็คือ ผู้ซื้อได้ออฟฟิศที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารจัดการโครงการในฐานะเจ้าของร่วม โดยมีอัตราการผ่อนที่ใกล้เคียงกับการเช่ารายเดือน

ยกตัวอย่าง ถ้าจะเช่าออฟฟิศขนาด 50 ตร.ม. ในอัตราค่าเช่า 750 บาท/ตร.ม./เดือน จะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ 37,500 บาท แต่ถ้าซื้อออฟฟิศคอนโด 50 ตร.ม. ราคา ตร.ม. ละ 100,000 บาท เท่ากับได้กรรมสิทธิ์ออฟฟิศในราคา 5 ล้านบาท ผ่อนธนาคาร 20 ปี ในอัตราดอกเบี้ย 7% จะผ่อนต่อเดือน 42,000 บาท ต่างกันไม่กี่พันแต่ได้กรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สินของตัวเอง ถือว่าคุ้มค่ากว่าในระยะยาว

นอกจากนี้ ออฟฟิศคอนโดยังมีราคาถูกกว่าโฮมออฟฟิศที่วันนี้ขายกันในหลัก 10 ล้านบาทอัพ หรือถ้าถูกลงมาหน่อยก็ไม่ได้อยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการทำธุรกิจ และถ้าจะลงทุนสร้างเองยิ่งไม่ต้องพูดถึงเงินลงทุน 5-10 ล้านบาทอาจจะยังไม่พอ

ออฟฟิศคอนโด จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจให้กับเจ้าของธุรกิจขนาดกลางที่ต้องการมีออฟฟิศเป็นของตัวเอง หรือนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งจากการศึกษาเบื้องต้นผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี

ตอบโจทย์ทั้งธุรกิจและการอยู่อาศัย

เมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ได้เปิดตัวโครงการลุมพินี พาร์ค วิภาวดี จตุจักร อาคารชุดพักอาศัย สูง 21 ชั้น 1 อาคาร รวมห้องชุดจำนวน 736 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท    โดยราคาเปิดขายเฉลี่ยที่ 110,000 บาทต่อ ตร.ม. ขนาดเริ่มต้นที่ 24 ตร.ม. ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี มียอดขายแล้วกว่า 90%

ในบริเวณเดียวกัน บริษัทได้เตรียมพัฒนาโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร (A และ B) โดยมุ่งเน้นจับกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ทำให้พื้นที่ทั้งหมดกลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ขณะที่อาคารสำนักงานจะเปิดให้เช่าพื้นที่และขายในเร็วๆ นี้ โดยจะแบ่งเป็น อาคาร A สูง 21 ชั้น มีพื้นที่ประมาณ 16,000 ตร.ม. โดยราคาเปิดขายเฉลี่ยที่ 125,000 บาทต่อ ตร.ม. เบื้องต้นจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 800-850 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนอาคาร B สูง 18 ชั้น เป็นอาคารสำนักงานในรูปแบบออฟฟิศคอนโด ขนาดพื้นที่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป เป็นขายกรรมสิทธิ์ขาดในราคาเฉลี่ย 100,000 บาทต่อ ตร.ม.

นอกจากโครงการจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงแล้ว  การออกแบบโครงการยังเป็นไปออกแบบตามมาตรฐานอาคารเขียวที่คำนึงถึงการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีการส่งเสริมประสิทธิภาพและสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้งานอาคาร ผ่านการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุที่มีมลพิษต่ำ และการก่อสร้างที่มีมาตรฐาน เพิ่มความปลอดภัย ประสิทธิภาพ ความสบายในการทำงาน และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เป็นการประหยัดต้นทุนทางธุรกิจได้อีกทางหนึ่งด้วย

Read More

ดวง-ธุรกิจ วันจันทร์ที่ 13-วันอาทิตย์ที่ 19 พฤษภาคม 2562

โดย...ภัทร์มนต์ ศักดิ์ชุศรณ์
lux_payagon@hotmail.com

ฤกษ์ดีประจำสัปดาห์    

• วันอังคารที่ 14 พฤษภาคม 2562  เวลา 08.09-11.29 น. และ 14.09-19.29 น. เหมาะ แจ้งขอเปลี่ยนชื่อ  เริ่มงานใหม่ ติดต่องาน เข้าพบผู้ใหญ่เพื่อนำเสนองาน ติดต่อขอเครดิตหรือเจรจาต่อรอง
• วันพุธที่ 15 พฤษภาคม 2562  เวลา 09.09-11.29 น. และ 13.09-19.29 น. เหมาะ แจ้งขอเปลี่ยนชื่อ ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ยานพาหนะ ทำสัญญาติดต่อกับต่างชาติ ขอวีซ่า ทำพาสปอร์ต
• วันศุกร์ 17 พฤษภาคม 2562  เวลา 06.09-09.59 น.เหมาะ ตั้งชื่อใหม่  ขึ้นบ้านใหม่  นำรถออกจากอู่  แถลงนโยบาย  ปล่อยสัตว์ ไถ่ชีวิตสัตว์ วางแผนงาน  ทำการเปลี่ยนแปลงโยกย้าย   ขอความช่วยเหลือจากผู้ใหญ่ ติดตั้งป้ายโฆษณา
• วันเสาร์ที่ 18 พฤษภาคม 2562 เวลา 09.09-11.29 น. และ 13.09-19.29 น. เหมาะ แจ้งขอเปลี่ยนชื่อ  เริ่มงานใหม่ ติดต่องาน เข้าพบผู้ใหญ่เพื่อนำเสนองาน  ติดต่อขอเครดิตหรือเจรจาต่อรอง 

ท่านที่เกิดวันอาทิตย์
ช่วงสัปดาห์นี้หากมีปัญหาอะไรให้นิ่งเฉยไว้อย่าใช้อารมณ์ในการแก้ปัญหา แล้วทุกอย่างจะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น  การงานมีเรื่องหนักใจกับการถูกผู้ใหญ่ที่มาจุกจิกกับคุณ การติดต่อประสานงานควรมีของฝากติดไม้ติดมือจะทำให้งานก้าวหน้าได้ดี ความรักหากยังโสดจะได้พบคนถูกใจ การเงินเข้าซ้ายจ่ายขวาให้วุ่น ระวังความใจร้อนไม่รอบคอบจะก่อให้เกิดหนี้สิน  สุขภาพให้ระวังเรื่องการติดเชื้อหรือไข้หวัด

ท่านที่เกิดวันจันทร์ 
ช่วงสัปดาห์นี้คุณมักต้องเหนื่อยอกเหนื่อยใจกับบริวารหรือกับคนใกล้ตัวที่ไม่ค่อยจะเข้าใจคุณเอาเสียเลย    การงานอาจถูกก้าวก่ายงานจากเพื่อนร่วมงานเป็นช่วงที่เหมาะกับการสะสางงานเก่าๆ  การเงินดีมีโชคด้านเสี่ยงหรือการติดต่อขอเครดิตสินเชื่อได้ผลดี ความรักมีความเข้าอกเข้าใจกันดี ใครที่มีปัญหากันอยู่เหมาะปรับความเข้าใจกัน คนโสดมีเกณฑ์ได้พบรักถูกใจ  สุขภาพแข็งแรง ระวังอุบัติเหตุจากการยกของหนัก

ท่านที่เกิดวันอังคาร
ช่วงสัปดาห์นี้คุณมีโอกาสดีๆ ในหลายๆ เรื่องรวมถึงการได้รับข่าวดีจากสิ่งที่ติดต่อไว้  ด้านการงานวันนี้มีเรื่องให้ต้องหนักใจไม่ค่อยได้รับความร่วมมือสักเท่าไหร่ ควรชะลอการลงทุนหรือการนำเสนอโครงการใหม่ๆ ไว้ก่อน การเงินคล่องมือ และมีเกณฑ์การเสียเงินกับบริวารเพราะความใจอ่อน  ความรักสดใส สุขภาพระวังด้านระบบย่อยอาหาร

ท่านที่เกิดวันพุธ
ช่วงสัปดาห์นี้ค่อนข้างมีความสุขกับสิ่งที่รายล้อมรอบตัว  ด้านหน้าที่การงานมีความก้าวหน้า การขอความช่วยเหลือหรือการติดต่อประสานงานได้รับการตอบรับอย่างดี ความรักอย่าถือสาคำพูดของคนรักจะมีเรื่องน้อยอกน้อยใจกันเปล่าๆ   การเงินมีเกณฑ์เสียเงินให้กับของสวยงาม  เหมาะกับการทวงหนี้สิน  สุขภาพระวังของมีคม

ท่านที่เกิดวันพฤหัสบดี
ช่วงสัปดาห์นี้ของคุณเหมาะต่อยอดในธุรกิจที่มีและอาจได้พบคนสำคัญที่นำความก้าวหน้ามาให้ แต่ทุกอย่างเป็นแบบมีผลประโยชน์ร่วม ท่านที่เกิดวันนี้มีโชคในด้านการงาน คุณจะถูกมอบหมายงานตัวใหม่และได้รับการร่วมมือจากคนรอบข้างอย่างดี  ความรักสดใสและมีโอกาสได้พบรักใหม่ถูกใจ การเงินเหมาะกับการขอเครดิตและติดตามหนี้สิน  สุขภาพแข็งแรง

ท่านที่เกิดวันศุกร์
ช่วงสัปดาห์นี้ คุณต้องระวังรอบคอบในเรื่องต่างๆ ไม่ควรตัดสินใจในเรื่องใหญ่ๆ ด้านการงานให้ระวังเอกสารผิดพลาด หรือหากไว้ใจบริวารมากเกินจะเกิดความเสียหายในเรื่องงานได้ง่ายๆ  เป็นช่วงที่ยังไม่ควรลงทุน ความรักมีเรื่องหึงหวง การเงินคล่องตัวและได้เปรียบในข้อต่อรองผลประโยชน์ต่างๆ สุขภาพระวังระบบทางเดินหายใจ

ท่านที่เกิดวันเสาร์
ช่วงสัปดาห์นี้ คุณสบายๆ เรื่อยๆ ไม่ค่อยมีปัญหาอะไรมากนัก ในเรื่องการงานอาจมีปัญหาบ้างเล็กๆ กับเพื่อนร่วมงานที่มักจะเข้ามาก้าวก่ายกับงานของคุณ  ความรักมีเรื่องหึงหวงจากเรื่องเก่าๆ เดิมๆ เข้ามา  และมีดวงได้พบคนถูกใจใหม่ๆ  การเงินระวังการจับจ่ายใช้สอยหรือการให้ผู้อื่นหยิบยืม สุขภาพระวังโรคประจำตัวกำเริบ

Read More

เร่งปรับผังอีอีซี เตรียมเสนอครม.ประกาศใช้มิ.ย.นี้

อัพเดตร่างผังเมืองอีอีซี อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เร่งปรับผังหลังรับความความเห็นประชาชนใน 3 จังหวัด คาดเสนอบอร์ดอีอีซี-ครม.พิจารณาประกาศใช้ในเดือนมิถุนายน

นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า ผังเมืองในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้เปิดรับฟังความเห็นในพื้นที่ทั้ง 3 จังหวัดเรียบร้อยแล้ว โดยภายในเดือนพฤษภาคมจะนำความเห็นทั้งหมดมาประชุมปรับร่างผังเมืองอีอีซีอีกประมาณ 2 ครั้ง ให้เสร็จสมบูรณ์ หลังจากนั้นจะนำเสนอคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกและเสนอคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่อประกาศใช้ผังในเดือนมิถุนายน

มณฑล สุดประเสริฐ

จากการฟังความเห็นประชาชนในพื้นที่ จังหวัดฉะเชิงเทรายังมีความเป็นห่วงในเรื่องสิ่งแวดล้อม อยากให้มีการจัดการเรื่องสิ่งแวดล้อมที่ดี ไม่ปล่อยน้ำเสียลงแหล่งน้ำสาธารณะโดยเฉพาะแม่น้ำบางปะกง ซึ่งตามแนวคิดของผังเมืองอีอีซี ฉะเชิงเทราจะเป็นพื้นที่พักอาศัยชั้นดีอยู่แล้ว และในอำเภอที่ไกลๆ ออกไปก็อยากให้มีโครงการของอีอีซีไปลง เพื่อกระจายความเจริญออกไป

ส่วนที่จังหวัดระยองก็เป็นห่วงเรื่องสิ่งแวดล้อม ซึ่งแนวคิดของอุตสาหกรรมที่จะไปลงจะต้องเป็นอุตสาหกรรมสะอาดอยู่แล้ว และยังเป็นห่วงเรื่องพื้นที่เกษตรชั้นดีและพื้นที่ป่าที่จะหายไป ซึ่งพื้นที่ป่าในผังเมืองไม่ได้เปลี่ยนแปลงอยู่แล้ว ส่วนพื้นที่เกษตรชั้นดีก็ควรจะอนุรักษ์ไว้ แต่พื้นที่เกษตรที่ให้ผลตอบแทนต่ำทำแล้วไม่คุ้มก็มีการปรับใหม่ทำให้มีพื้นที่ลดลงไม่ถึง 5% โดยเปลี่ยนข้อกำหนดให้ทำอะไรที่คุ้มกว่า

สำหรับจังหวัดชลบุรี โดยส่วนใหญ่ก็ไม่มีปัญหาอะไร เพราะเป็นเมืองที่มีการพัฒนาไปมากแล้ว เพียงแต่ต้องการให้การพัฒนาในอีอีซี เกิดประโยชน์กับคนในพื้นที่บ้าง ไม่ใช่ได้ประโยชน์แต่นักลงทุนที่ไปลงฝ่ายเดียว ซึ่งความเห็นทั้งหมดจะนำไปปรับผังเมืองอีกครั้ง

ข้อมูลเบื้องต้น ร่างแผนผังการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

• ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง พื้นที่รวม 8.29 ล้านไร่ หรือ 13,266 ตร.กม.
• ฉะเชิงเทรา พื้นที่ 3.34 ล้านไร่  หรือ 5,331 ตร.กม. มีบทบาทเป็นเมืองสำหรับที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของอีอีซี และกรุงเทพมหานคร เป็นสมาร์ทซิตี้ อุตสาหกรรมการเกษตร 
• ชลบุรี เนื้อที่ 2.726 ล้านไร่  หรือ 4,363 ตร.กม. เป็นเมืองศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง อุตสาหกรรม ท่องเที่ยว ศูนย์การประชุม
• ระยอง เนื้อที่ 2.22 ล้านไร่ หรือ 3,552 ตร.กม. เป็นเมืองอุตสาหกรรม new s curve ต่อเนื่องจากอีสเทอร์นซีบอร์ด เน้นเทคโนโลยี และนวัตกรรม 
• พื้นที่พัฒนาเมือง พื้นที่ส่งเสริมพิเศษ สนับสนุนเมืองใหม่และเมืองเดิม แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 4 ประเภท 1.สีแดง ศูนย์กลางพาณิชยกรรม  2.สีส้มชุมชนเมืองเดิม 3.สีเหลือง รองรับการพัฒนาเมือง และ 4.สีน้ำตาล เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ
• พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลืองอ่อน หรือที่ดินเกษตรกรรมและชนบท 
• พื้นที่อุตสาหกรรม สีม่วง ที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรม และพื้นที่ที่มีศักยภาพเหมาะสมรองรับการขยายอุตสาหกรรม
• พื้นที่อนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นพื้นที่สีเขียวลายจะสงวนไว้ มีพื้นที่ป่าไม้ พื้นที่ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม แหล่งน้ำ และชายฝั่งทะเล

ยกร่างผังกทม.อาจใช้ได้เร็วขึ้น
นายมณฑล กล่าวอีกว่า สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครขณะนี้อยู่ระหว่างการปรับปรุงผัง โดยยังใช้ผังของปี 2556 อยู่  ส่วนร่างผังใหม่อาจจะทำได้เร็วขึ้น เนื่องจากพ.ร.บ.การผังเมือง ฉบับใหม่จะมีผลประมาณปลายปี 2562 หรือต้นปี 2563 ซึ่งการบังคับใช้ผังเมืองจะออกเป้นประกาศกระทรวงมหาดไทยแทนการออกกฎกระทรวง ทำให้กระบวนการอาจจะเร็วขึ้น

"ขึ้นอยู่กับกทม.ไปรับฟังความเห็น แล้วมีคำร้องมากน้อยแค่ไหน ซึ่งจะต้องทำไปตามกระบวนการ แต่ในขั้นตอนของการออกเป็นกฎหมายน่าจะทำได้เร็วขึ้น คาดว่าเต็มที่ไม่เกินปี 2564 จะประกาศใช้ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่"

ส่วนร่างผังภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ในขั้นสุดท้ายเสนอให้คณะกรรมการผังเมืองพิจารณา ว่าจะนำไปใช้ปรับปรุงผังเมืองรวมต่างๆ ที่อยู่ในเขตและจังหวัดใกล้เคียงต่อไป ขณะเดียวกันกทม.ก็อยู่ระหว่างการปรับปรุงผังเมืองจึงจะนำเสนอข้อมูลในส่วนที่เกี่ยวข้องให้กทม.และจังหวัดใกล้เคียงนำไปประกอบใช้ให้สอดคล้องกันต่อไป โดยเฉพาะประเด็นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกัน สีผังเมืองจะไม่แตกต่างกันอีกต่อไป

Read More

ส่องร่างผังเมืองกทม.เปิดพื้นที่พัฒนารองรับระบบราง

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อยู่ในขั้นตอนของการปิดประกาศ และจะเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในวันที่ 24 พฤษภาคม 2562 ที่ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย-ญี่ปุ่น) ตั้งแต่ 9.00 น. เป็นต้นไป

ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่นี้ มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมาย โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากระบบขนส่งมวลชนทางรางทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว กำลังจะเปิดให้บริการ และที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทำให้ต้องปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางของคนกทม.จากระบบล้อสู่ระบบรางในอนาคต

การใช้ประโยชน์ที่ดินของ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะส่งผลให้กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาเป็นเมืองกระชับ (Compact City) โดยการส่งเสริมการพัฒนาเมือง ที่สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และการพัฒนาบริเวณพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Oriented Development หรือ TOD) ทั้งในเขตชั้นในและเขตชั้นกลาง

ประกอบกับ การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมือง (Sub Center) เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย (Job-Housing Balance) ในเขตชานเมือง ควบคู่กับการพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมและการสงวนรักษาพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่มีความอุดมสมบูรณ์ของกรุงเทพมหานคร

แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินร่างผังเมืองกทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ทั้งนี้การใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครในระหว่างปี 2552-2558 ได้มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจาก 510.42 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) เป็น 547.70 ตร.กม. และพาณิชยก รรม เพิ่มขึ้นจาก 72.28 ตร.กม. เป็น 90.67 ตร.กม. ในขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทเกษตรกรรมและพื้นที่ว่าง ลดลงจาก 851.61 ตร.กม. เหลือ 795.76 ตร.กม.

ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนจากบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว เป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ตามแนวสายทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน  โดยสัดส่วนการจดทะเบียนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว เปรียบเทียบกับการจดทะเบียน อาคารชุดพักอาศัยเปลี่ยนแปลงจาก 74% และ 26% เป็น 37% และ 63% เมื่อเปรียบเทียบระหว่างปี 2545-2550 และระหว่างปี 2555-2560 ตามลำดับ

ส่องทำเลดาวรุ่งในร่างผังเมืองกทม.

การขยายตัวของกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะในด้านของที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงจะขยายตัวออกไปใน 3 ทิศทาง ได้แก่ ทิศเหนือตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียว ทิศตะวันออก ตามแนวสายสีเขียวไปทางสมุทรปราการ และตามแนวแอร์พอร์ตลิงค์ รวมถึงสายสีส้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และทิศตะวันตก ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ออกไปทางเพชรเกษมและบางแค

นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาในระดับรองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางแทรกอยู่ในบริเวณที่อยู่ระหว่างพื้นที่การให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือ  CBD (Central Business District) ได้แก่ บริเวณสีลมและสาทร

นอกจากนี้ จะมีศูนย์คมนาคมขนส่งซึ่งมีพาณิชยกรรมระดับเข้มข้นรวมอยู่ด้วย ได้แก่ ศูนย์คมนาคมมักกะสัน ศูนย์คมนาคมพหลโยธินที่จะมีสถานีกลางบางซื่อ และทางฝั่งธนบุรีจะมีศูนย์คมนาคม แถววงเวียนใหญ่

ขณะเดียวกันจะมีการส่งเสริมให้มีศูนย์ชุมชนที่อยู่ชานเมือง ไม่ว่าจะเป็น ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรีตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ส่วนด้านบนของกรุงเทพฯจะมีสะพานใหม่ ไปทางตะวันตกมี ตลิ่งชันเพชรเกษม บางแค และบนถนนพระราม 2

ศูนย์ชุมชนชานเมือง เพื่อให้มีการค้าและการบริการกระจายตัวอยู่ในเขตชั้นกลางและเขตชั้นนอกของกรุงเทพมหานคร ประชาชนบางส่วนสามารถที่จะใช้บริการโดยไม่ต้องเข้ามาในเขตชั้นใน นอกจากนี้ควรจะมีการจ้างงานอยู่ในบริเวณศูนย์ชุมชนต่างๆ โดยอาจจะต้องมีสำนักงานอยู่ในบริเวณชานเมืองบ้างเพื่อให้เกิด job-housing balance

ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ จะมีการเพิ่ม-ลด พื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามประเภทดังนี้

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เนื้อที่ตามผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีจำนวน 273,957.82 ไร่ หรือคิดเป็น 27.97% ในร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ปรับลดลงเหลือ 246,116.80 ไร่ คิดเป็น 25.13% หรือลดลง 27,841.02 ไร่ โดยไปเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาปานกลางแทน

เพิ่มที่ดินสร้างคอนโด 6 หมื่นไร่
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่ 155,050.51 ไร่ คิดเป็น 15.83% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ จะปรับเพิ่มเป็น 216,033.61 ไร่ คิดเป็น 22.06% หรือเพิ่มขึ้น 60,983.10 ไร่ เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เขตเมืองชั้นกลาง

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบัน มีเนื้อที่  66,734.68 ไร่ คิดเป็น 6.81% ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มเป็น 67,115.86 ไร่ คิดเป็น 6.85% หรือเพิ่มขึ้น  381.17 ไร่ แม้ที่ดินสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากจะเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่พื้นที่การก่อสร้างอาคารจะเพิ่มขึ้นจากการปรับค่า FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio)

พื้นที่พาณิชยกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่  42,802.44 ไร่ คิดเป็น 4.37% ปรับเพิ่มเป็น 49,074.20 ไร่ หรือคิดเป็น 5.01% เพิ่มขึ้น 6,271.75 ไร่

พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 150,203.63 ไร่ คิดเป็น 15.34% ลดลงเหลือ 53,779.61 ไร่ คิดเป็น 5.49% เนื้อที่ลดลง 96,424.02 ไร ส่วนพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในผังเมืองกทม.ฉบับปัจจุบันมีเนื้อที่ 234,899.86 ไร่ คิดเป็น 39.32% เพิ่มเป็น 293,702.67 ไร่ คิดเป็น  29.99% หรือเนื้อที่เพิ่มขึ้น 58,802.82 ไร่

ปรับการใช้ประโยชน์เพิ่ม-ลด FAR

ขณะที่กันร่างผังเมืองรวมกทม. (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ) ได้เพิ่มการจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก 26 ประเภท เป็น 31 ประเภท ประกอบด้วย

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย. 1-5 กำหนด โดยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ตั้งแต่ 1 เท่า ไปจนถึง 3 เท่า  

ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6-10 FAR ตั้งแต่ 3.5-5.5 เท่า ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.11-15 FAR ตั้งแต่ 6-8 เท่า

พาณิชยกรรม พ.1-8 (มีการเปลี่ยนพื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมไทย เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม โดยข้อกำหนดในการอนุรักษ์จะใช้กฎหมายของกทม.ควบคุมแทน) มีFAR ตั้งแต่ 3.5-5.5 เท่า 3-10 เท่า

พื้นที่อุตสาหกรรม อ. 1-2 FAR 1.5-2 เท่า พื้นที่คลังสินค้า อ. 3 มีFAR 1 เท่า พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ก.1-2 FAR 0.5 เท่า ส่วนพื้นที่ชนบทและเษตรกรรม ก.3-4 มี FAR 1 เท่า

ขยายพื้นที่ผุดตึกสูง/ลดที่จอดรถ 25% 
สำหรับเงื่อนไขขนาดกิจการจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10, 12, 16 และ 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500, 650 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือระยะ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วม หรืออยู่ในระยะ 250 เมตรโดยรอบท่าเรือสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา

นอกจากนี้ยังลดหย่อนจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร ลง 25% สำหรับ อาคารที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตรโดยรอบสถานีร่วม ตามที่กำหนด

ทั้งนี้ แผนการก่อสร้างโครงการคมนาคมและขนส่งในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีถนนเดิมขยาย และถนนโครงการจำนวน  203 สาย เพิ่มขึ้นจาก 136 สาย เพื่อให้เกิดเป็นโครงข่าย ถนนสายรอง สำหรับการเข้าออกระหว่างพื้นที่ภายในเขตปิดล้อมขนาดใหญ่ (Super Block) กับถนนสายหลักและ สถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่ตั้งอยู่บนถนนสายหลักต่างๆ ได้อย่างสะดวก

สรุปการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สำคัญ ในร่างผังเมืองรวมกทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

• ขยายพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub-CBD) เพื่อรองรับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจและการจ้างงานต่อเนื่องจากพื้นที่พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (CBD) ทางทิศตะวันออกไปตามแนวถนนรัชดาภิเษก

• ส่งเสริมการพัฒนาบริเวณถนนบรรทัดทอง และบริเวณถนนเจริญกรุง-เจริญนครให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่เป็นเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Innovation District) 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางภายในถนนวงแหวนรัชดาภิเษกให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) รถไฟฟ้าสายสีเขียว(หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีน้ าเงิน (หัวล าโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ)

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษกและถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) สายสีเหลือง(ลาดพร้าว-ส าโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) 

• ขยายพื้นที่พาณิชยกรรมบริเวณสถานีร่วม(สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ) ศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และย่านพาณิชยกรรมถนนบางนา-ตราด ส่วนพื้นที่นอก ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษก (ถนนจรัญสนิทวงศ์) และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก จากการใช้ประโยชน์

• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) 

• ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันตกของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรม เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) และรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน 

• พื้นที่นอกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม โดยยังคงไว้ซึ่งพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมในเขตบางขุนเทียนเพื่อสงวนรักษาระบบนิเวศทางธรรมชาติของพื้นที่ชายฝั่งทะเลของกรุงเทพมหานคร

• ปรับลดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันออกโดยการปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ และส่งเสริมการพัฒนาเมืองบริวารหนองจอก ศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม

Read More

บิ๊กอสังหาฯเปิดบ้าน-คอนโดซีรี่ส์ใหม่ ปลุกกำลังซื้อ

แม้ในไตรมาส 1 คาบเกี่ยวถึงต้นไตรมาส 2 การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะลดความร้อนแรงลงไปพอสมควร แต่สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดก็ยังคงปล่อยของกันต่อเนื่อง อาจจะไม่คึกคักกว่าที่ผ่านมา แต่ในความเคลื่อนไหวก็มีสิ่งที่น่าสนใจซ่อนตัวอยู่ โดยเฉพาะในช่วง 2-3 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีโครงการใหม่ๆ ที่น่าสนใจอยู่หลายโครงการ

โกลด์ ปั้นบ้านแฝด นีโอ โฮม

เริ่มกันที่ บริษัท บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้น แลนด์ ขยับตัวอีกครั้งกับการเปิดตัวบ้านแฝดซีรีส์ใหม่ที่หมายมั่นปั้นมือว่าจะมาช่วยดันยอดขายบ้านแนวราบให้เดินไปตามเป้าหมาย หลังจากที่ตลาดทาวน์เฮาส์เริ่มมีผู้เล่นเข้ามาแย่งส่วนแบ่งกันมากยิ่งขึ้น

ภวรัญชน์

นายภวรัญชน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮม และนีโอ โฮม ของ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า บริษัทจะสร้างดีมานด์ทดแทนขึ้นมาโดยการดึงลูกค้าบ้านเดี่ยวให้มาสนใจบ้านแฝดโฉมใหม่ในชื่อ นีโอ โฮม ที่ได้ปรับใหม่ทั้งภายนอกและภายในให้เป็นบ้านสไตล์ยุโรป 2 รูปแบบ คือ สไตล์อังกฤษ และ สไตล์อิตาลี ซึ่งให้ความภูมิฐาน โอ่อ่า และหรูหราเกินราคา

ขณะที่ฟังก์ชั่นสำหรับการอยู่อาศัย ถูกออกแบบให้เหนือกว่าทาวน์โฮมและบ้านแฝด เทียบเท่าบ้านเดี่ยว แต่อยู่ใกล้เมืองกว่า ในราคา 5-9 ล้านบาท กับบ้านขนาดพื้นที่ 35-40 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 140-180 ตารางเมตร ขนาด 3-4 ห้องน้ำ 4 ห้องนอน โดยออกแบบให้มีห้องตากผ้า ห้องพระ ห้องนั่งเล่นด้านบน และห้องนอนด้านล่าง เป็นต้น

ในปี 2562 บริษัทเตรียมแผนเปิดโครงการ โกลเด้น นีโอ รวม 6 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 7,000 ล้านบาท เริ่มจากไตรมาสที่ 2 จะเปิดโครงการแรก ที่ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง  เป็น นีโอ โฮม สไตล์อังกฤษ บนเนื้อที่ประมาณ 31 ไร่ จำนวน 156 หลัง มูลค่า 1,143 ล้านบาท และจะเปิดอีก 2 โครงการในไตรมาสที่ 3 และ อีก 3 โครงการในไตรมาสที่ 4 ตั้งเป้าขาย 5,900 ล้านบาท และรับรู้รายได้ที่ 3,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา 1,857 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 106%

เนอวานาเปิดบ้านแนวคิดใหม่

ในเวลาไล่เลี่ยกัน เนอวานา ไดอิ ได้เปิดโครงการ “เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา” ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับ ไดวา เฮ้าส์ จากประเทศญี่ปุ่น มูลค่า 2,600 ล้านบาท  กับบ้านต้นแบบแนวคิดใหม่ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ที่พัฒนาภายใต้แนวคิด “Living Revolution” เพื่อให้บ้านทุกหลังได้รับการออกแบบให้พร้อมสำหรับการใช้ชีวิตในสภาพแวดล้อมปัจจุบันและมีความเป็นอยู่ที่ดีในการอยู่อาศัย

ศรศักดิ์

นายศรศักดิ์ สมวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเนอวานา ไดอิ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เนอวานา ได้พัฒนาบ้าน Nirvana New BEYOND Series ด้วยการปฏิวัติการดีไซน์บ้านแบบ Natural Modern และสร้างบทบาทใหม่ของการอยู่อาศัย (Revolution of Modern Design, the New chapter of Nirvana BEYOND) ให้เป็นบ้านต้นแบบของการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่

ด้วยคอนเซปท์ Deconstruction ที่กำลังเป็นเทรนด์ของการอยู่อาศัย โดยให้ความสำคัญกับพื้นที่ว่าง (Space) สร้างฟังก์ชั่นการใช้งานในมิติใหม่ๆ เช่น การเอียง บิดมุมองศาของผนัง การเชื่อมระหว่าง Space ทำให้เกิด Conceptual Space ใหม่ๆ และสามารถใช้สอยได้อย่างเต็มที่ นอกจากนั้นยังทำให้เกิด Privacy Space ที่ให้มีความเป็นส่วนตัวกับผู้อยู่อาศัย และนอกจากความสวยงามด้านนอกของตัวบ้านแล้ว ยังมีองค์ประกอบของธรรมชาติที่สามารถดึงเอามาช่วยสร้างชีวิตชีวาและสร้างบรรยากาศที่ดีได้

สำหรับกลุ่มเป้าหมายของโครงการ ได้แก่ ผู้บริหารหรือเจ้าของกิจการรุ่นใหม่ ที่มีครอบครัว มองหาบ้านที่ทันสมัย ใส่ใจในรายละเอียด เพื่อสร้างความสุขแก่ทุกคนในครอบครัว โดยโครงการเนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา มีบ้านเดี่ยวทั้งสิ้นประมาณ 85 หลัง ราคาขาย 28-44 ล้านบาท บ้านแต่ละหลังมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 300 ถึง 470 ตารางเมตร

ศุภาลัย ชิงส่วนแบ่งคอนโดหรู

ไตรเตชะ

มาที่ฝั่งแนวสูง โครงการที่โดดเด่นในเวลานี้เห็นจะเป็น ศุภาลัย ไอคอน สาทร ของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ บนถนนสาทร โดยนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โครงการ “ศุภาลัย ไอคอน สาทร” มีเนื้อที่โครงการเกือบ 8 ไร่ ประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 1 อาคาร สูง 56 ชั้น และมีพื้นที่สีเขียวกว่า 3 ไร่ จำนวนห้องชุดพักอาศัย 787 ยูนิต ประกอบด้วย ห้องพักอาศัยแบบ 1-4 ห้องนอน และ Skyline Penthouse ขนาด 5 ห้องนอน พื้นที่เริ่ม 42-970 ตารางเมตร(ตร.ม.) มูลค่าโครงการกว่า 20,000 ล้านบาท

ขณะที่นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวเพิ่มเติมว่า โครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร เปิดราคาเริ่มต้นที่ 8.2-280 ล้านบาท โดยมีห้องในราคาเริ่มต้นที่ 1.8 แสนบาท/ต่อตร.ม. และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.2 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาสูงสุดที่ 2.6 แสนบาทต่อตร.ม.ร ขณะที่ราคาห้องชุดในพื้นที่อยู่ที่ 2.6-3 แสนบาทต่อตร.ม.ทำให้ในอนาคตราคาขายของศุภาลัย ไอคอน มีโอกาสที่ปรับตัวขึ้นไปมากกว่า 3 แสนบาท/ตร.ม.อย่างแน่นอน

สำหรับห้องชุดในโครงการศุภาลัย ไอคอนขนาด 1 ห้องนอน 42-61 ตร.ม. ราคาขายอยู่ที่ 8.2-15 ล้านบาท ขนาด 2 ห้องนอน ขนาด 65-98 ตร.ม. ราคาขายที่่ 13-25 ล้านบาท 3 ห้องนอน ราคาขาย 19-88 ล้านบาท และ 4 ห้องนอน 52-88 ล้านบาท โดยจะเปิดขายในวันที่ 25-26 พ.ค.นี้

เอพีผุดคอนโดเซ็กเมนต์ใหม่

ส่วนอีกโครงการแนวสูง ได้แก่ The Address  สยาม-ราชเทวี ซึ่งเป็นการกลับมาพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ The Address ของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ในรอบ 8 ปี โดยนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า แบรนด์ The Address ทั้ง 9 โครงการที่ผ่านมา เป็นโครงการที่ถูกคัดสรรให้อยู่บนทำเลที่ดีที่สุด ทำให้ มูลค่า ที่เพิ่มขึ้นทั้ง 9 โครงการ มีอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยที่ 40% ราคามีผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5%

วิทการ

 ทั้งนี้ โครงการในระดับซูเปอร์ลักชัวรี (200,000-300,000 บาท/ตร.ม.) มีอัตราการตอบรับที่ดีที่สุดด้วยยอดขายเฉลี่ย 89% ดังนั้น เพื่อเจาะเข้าไปยังดีมานด์กลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีที่มีแนวโน้มการเติบโตในตลาดดีต่อเนื่อง บริษัทจึงยกระดับการพัฒนาโครงการที่แตกต่างเจาะเข้าไปในกลุ่ม Prestige - Lux ซึ่งเป็นซับเซ็กเมนต์ของ Super - Lux

สำหรับ The Address สยาม-ราชเทวี ถือเป็นโครงการที่ 10 ภายใต้แบรนด์  The Address เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างเอพี และมิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนส์ มูลค่าโครงการ 8,800 ล้านบาท  มีเนื้อที่ 3-1-55 ไร่

ประกอบด้วย คอนโดสูง 50 ชั้น จำนวน 880 ยูนิต ประกอบด้วย ห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 31 - 35 ตารางเมตรห้องชุด 1 ห้องนอน (ดูเพล็กซ์) ขนาด 50 ตารางเมตร ห้องชุด 2 ห้องนอน ขนาด 51- 68 ตารางเมตร  ห้องชุด 2 ห้องนอน (ดูเพล็กซ์) ขนาด 65 ตารางเมตร และห้องชุด 3 ห้องนอน ขนาด 85 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 2.3 แสนบาทต่อตารางเมตร

จะเห็นได้ว่าแต่ละโครงการล้วนโฟกัสไปที่ตลาดระดับบน ซึ่งผู้บริโภคยังมีฐานะการเงินที่แข็งแรง ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ดีกว่าต้องไปลุ้นกับตลาดกลางล่างที่เวลานี้มีความเสี่ยงซื้อได้ กู้ไม่ได้ โอนไม่ได้ กันเป็นส่วนใหญ่ จึงต้องหาตลาดใหม่ๆ เข้ามาแทนที่

Read More

ดวง-ธุรกิจ วันจันทร์ที่ 6-วันอาทิตย์ที่ 12 พฤษภาคม 2562

โดย...ภัทร์มนต์ ศักดิ์ชุศรณ์
lux_payagon@hotmail.com

ฤกษ์ดีประจำสัปดาห์   

• วันจันทร์ที่ 6 พฤษภาคม 2562   เวลา 06.09-09.59 น. เหมาะตั้งชื่อใหม่  ขึ้นบ้านใหม่  นำรถออกจากอู่  แถลงนโยบาย  ปล่อยสัตว์ ไถ่ชีวิตสัตว์ วางแผนงาน ทำการเปลี่ยนแปลงโยกย้าย ขอความช่วยเหลือจากผู้ใหญ่ ติดตั้งป้ายโฆษณา
• วันอังคารที่ 7 พฤษภาคม 2562 เวลา 12.29-16.59 น.เหมาะทำบุญเสริมดวง ไถ่ชีวิตสัตว์  เปิดกิจการเสริมสวย  ร้านสะดวกซื้อ
• วันพุธที่ 8 พฤษภาคม 2562 เวลา 09.29-13.49 น. เหมาะเจิมยานพาหนะ  ขึ้นบ้านใหม่ เปิดกิจการอาหาร เปิดโชว์รูม
• วันพฤหัสบดีที่ 9 พฤษภาคม 2562 เวลา 10.29-11.59 และ 16.49-18.59 น. เหมาะเปิดสมุดบัญชี สอบใบขับขี่ ติดต่อประสานงานกับผู้ใหญ่ เริ่มต้นงานใหม่ เปิดกิจการทัวร์ กาแฟสด 
• วันศุกร์ที่ 10 พฤษภาคม 2562   เวลา 12.19-16.49 น. เหมาะเปลี่ยนชื่อ-สกุล ยื่นเรื่องทำวีซ่า ฟ้องร้อง  เปิดกิจการเสริมสวย  เครื่องสำอาง  อาหารเสริมสุขภาพ  

ท่านที่เกิดวันอาทิตย์
ดวงการงานจะก้าวหน้าได้คุณต้องลงมือทำทุกอย่างด้วยตัวเอง ทั้งในเรื่องการติดต่อหรือการวางแผนงาน ความยุ่งยากต่างๆ ที่เคยมีจะลดน้อยลง สิ่งหนึ่งที่ต้องระวังคือ การสื่อสารกับคนรอบข้างที่อาจเข้าใจผิดกัน ท่านที่เกิดวันนี้โชคดีในเรื่องเงินทอง โชคลาภ และความรัก สุขภาพระวังการไหลเวียนของโลหิตและการแพ้สารเคมี

ท่านที่เกิดวันจันทร์                         
ดวงงานมีความลำบากใจเพราะผู้ใหญ่ที่มีความเห็นไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกัน ผู้ใหญ่มอบหมายงานตัว ใหม่โดยที่คุณอาจยังไม่พร้อมสำหรับการเริ่มต้นนัก การติดต่อประสานงานมีความคล่องตัวดี และยังได้รับเครดิตจากคู่ค้าคู่สัญญาอีกด้วย ดวงการเงินระวังบริวารทำให้เสียเงิน  สำหรับเรื่องความรักสดใส   ระวังโรคประจำตัวและระบบทางเดินหายใจ

ท่านที่เกิดวันอังคาร       
ดวงงานเหมาะกับการนำโครงการเก่าขี้นมาทำใหม่  ผู้ใหญ่สนับสนุนดีเป็นเบื้องหลังให้ ด้านการติดต่อประสานงานควรให้ผู้ใหญ่ออกหน้าจะดีกว่าที่ต้องลุยเดี่ยว การเงินถึงแม้จะคล่องมือแต่ก็มีรายจ่ายค่อนข้างมาก ความรักอาจมีเรื่องหึงหวงมาให้กลุ้มใจ  สุขภาพระวังโรคกระเพาะหรือระบบการย่อยอาหาร

ท่านที่เกิดวันพุธ             
เกณฑ์การงานคงต้องเหนื่อยกับบริวารหรือต้องเข้าไปสัมพันธ์กับงานของผู้อื่น  รวมถึงการถูกก้าวก่ายแทรกแซง การติดต่อประสานงานควรรอบคอบในการตกลงที่เกี่ยวกับผลประโยชน์  ท่านที่เกิดวันนี้ไม่ควรไว้ใจใครในเรื่องเงินทองมากนัก อาจเสียฟรีได้รวมถึงไม่ควรค้ำประกันใคร  ความรักสดใส สุขภาพระวังไข้หวัด หรือ อาหารเป็นพิษ

ท่านที่เกิดวันพฤหัส 
ดวงงานมีความก้าวหน้าดีเหมาะกับการลุยงานและการตามงานเก่า เกณฑ์การงานมีความความคล่องตัวรวมถึงการได้รับโอกาสดีๆ จากผู้ใหญ่ หากมีการติดต่อประสานงานถึงจะมีความคล่องตัวแต่ก็เจอกับข้อตกลงที่ต้องคิดทบทวนให้มาก การเงินมีความคล่องตัวดีและมีโชคด้านเสี่ยง ความรักสดใส สุขภาพระวังเรื่องระบบทางเดินหายใจหรือระบบย่อยอาหาร

ท่านที่เกิดวันศุกร์  
ดวงงานมีความเหนื่อยใจกับบริวารหรือการต้องเข้าไปแก้ปัญหาที่คุณไม่ได้เป็นผู้ก่อ การจัดระบบระเบียบตัวงานต้องลงมือเอง การติดต่องานต้องระวังการตัดสินใจที่นอกเหนืออำนาจของคุณอาจเป็นปัญหาได้ในอนาคต การเงินหมุนเวียนคล่องมือและยังเหมาะกับการตามหนี้ การขอเครดิต ความรักสดใส สุขภาพแข็งแรงให้ระวังโรคหวัดบ้าง

ท่านที่เกิดวันเสาร์ 
การงานได้รับความไว้ใจจากผู้ใหญ่ทำให้คุณต้องเหนื่อยมากขึ้นกับการต้องเข้าไปช่วยแก้ปัญหาของเพื่อนร่วมงาน ด้านการติดต่อประสานงานจะให้ก้าวหน้าต้องมีเรื่องผลประโยชน์หรือการใช้ใต้โต๊ะเป็นสำคัญ การเงินคล่องตัวดีและยังเหมาะกับการเสี่ยงโชค  ความรักสดใส  สุขภาพควรระวังเกี่ยวกับระบบขับถ่าย และการหมุนเวียนของโลหิต

Read More

การขยายตัวและทำเลการพัฒนาของกทม.

การขยายตัวของกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะในด้านของที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงจะขยายตัวออกไปใน 3 ทิศทาง ได้แก่

-ทิศเหนือตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียว

-ทิศตะวันออก ตามแนวสายสีเขียวไปทางสมุทรปราการ และตามแนวแอร์พอร์ตลิงค์ รวมถึงสายสีส้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

-ทิศตะวันตก ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ออกไปทางเพชรเกษมและบางแค

การขยายตัวของทั้ง 3 ทิศทางจะเป็นตัวนำการพัฒนาของกรุงเทพมหานครช่วยให้เมือง compact อยู่กับระบบขนส่งมวลชน นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาในระดับรองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางแทรกอยู่ในบริเวณที่อยู่ระหว่างพื้นที่การให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือ  CBD (Central Business District) ได้แก่ บริเวณสีลมและสาทร 

ขณะเดียวกันจะมีศูนย์คมนาคมขนส่งซึ่งมีพาณิชยกรรมระดับเข้มข้นรวมอยู่ด้วย ได้แก่ ศูนย์คมนาคมมักกะสัน ศูนย์คมนาคมพหลโยธินที่จะมีสถานีกลางบางซื่อ และทางฝั่งธนบุรีจะมีศูนย์คมนาคม แถววงเวียนใหญ่

ขณะเดียวกันจะมีการส่งเสริมให้มีศูนย์ชุมชนที่อยู่ชานเมือง ไม่ว่าจะเป็น ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรีตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ส่วนด้านบนของกรุงเทพฯจะมีสะพานใหม่ ไปทางตะวันตกมี ตลิ่งชันเพชรเกษม บางแค และบนถนนพระราม 2 

ศูนย์ชุมชนชานเมือง เพื่อให้มีการค้าและการบริการกระจายตัวอยู่ในเขตชั้นกลางและเขตชั้นนอกของกรุงเทพมหานคร ประชาชนบางส่วนสามารถที่จะใช้บริการโดยไม่ต้องเข้ามาในเขตชั้นใน นอกจากนี้ควรจะมีการจ้างงานอยู่ในบริเวณศูนย์ชุมชนต่างๆ โดยอาจจะต้องมีสำนักงานอยู่ในบริเวณชานเมืองบ้างเพื่อให้เกิด jobs-housing balance 

ทั้งหมดก็คือ การขยายตัวในทำเลต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร

Read More

ลดหย่อนภาษีซื้อบ้านได้ประโยชน์มากน้อยแค่ไหน

ข่าวดี! สำหรับคนที่ซื้อและโอนบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง แต่ต้องเป็นการซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายนถึง 31 ธันวาคม 2562 สามารถนำเงินจากการซื้อบ้านไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ 200,000 บาท เลยทีเดียว

ทั้งนี้เมื่อวันที่ 30 เมษายนที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรอบใหม่ เพื่อพยุงเศรษฐกิจไม่ให้ชะลอตัวลงในช่วงที่เปลี่ยนผ่านรัฐบาลใหม่ หนึ่งในนั้นก็คือมาตรการกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

หลักเกณฑ์มาตรการภาษี กระตุ้นซื้อบ้าน
-เป็นบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัย

-ซื้อและโอนตั้งแต่ 30 เมษายน-31 ธันวาคม 2562

-ได้ทั้งบ้านหรือคอนโดใหม่หรือมือสอง

-ไม่รวมการทำสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจ้างปลูกสร้างอาคารแยกจากกัน

-ผู้ซื้อต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาก่อน

-ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่ตายหรืออสังหาริมทรัพย์สิ้นสภาพไปทั้งหมด

ลดหย่อนภาษีได้เงินคืน 1-7 หมื่นบาท
ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว จะสามารถนำเงินจากการซื้อบ้านหรือคอนโดไม่เกิน 200,000 บาท มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ ซึ่งใครจะได้ประโยชน์มากหรือน้อยก็ต้องขึ้นอยู่กับอัตราภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี และราคาบ้านที่จะซื้อ

ผู้มีเงินได้มากก็จะได้ลดภาษีมาก ผู้ที่มีเงินได้น้อยก็จะได้ลดภาษีน้อยตามนี้ครับ

ผู้มีเงินได้ไม่ถึง 150,000 ต่อปี จะได้รับการยกเว้นภาษี ซึ่งจะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้

ผู้มีเงินได้ 150,001-300,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 12,500-25,000 บาท จะต้องจ่ายภาษี 5% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อน 200,000 บาท จะได้รับคืนภาษี 10,000 บาท

ผู้มีเงินได้ 300,001-500,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 25,000-41,500 บาท จะต้องจ่ายภาษี 10% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 20,000 บาท

ผู้มีเงินได้ 500,001-750,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 41,500-62,500 บาท จะต้องจ่ายภาษี 15% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 30,000 บาท

ผู้มีเงินได้ 750,001-1,000,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 62,500-83,000 บาท จะต้องจ่ายภาษี 20% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 40,000 บาท

ผู้มีเงินได้ 1,000,001-2,000,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 83,000-165,000 บาท จะต้องจ่ายภาษี 25% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 50,000 บาท

ผู้มีเงินได้ 2,000,001-5,000,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 165,000-416,000 บาท จะต้องจ่ายภาษี 30% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 60,000 บาท

ผู้มีเงินได้มากกว่า 5,000,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 416,000 บาทขึ้นไป จะต้องจ่ายภาษี 35% ของเงินได้สุทธิ เมื่อเอาค่าบ้านหรือคอนโดไปหักลดหย่อนจะได้รับคืนภาษี 70,000 บาท

ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ ได้ส่วนลดแค่ไหน
คราวนี้มาดูกันว่า รัฐบาลให้เงินคืนภาษีซึ่งถือเป็นส่วนลดที่รัฐจัดให้ในการซื้อบ้านจะได้มากน้อยแค่ไหนจากมาตรการภาษีตัวนี้

สมมุติว่า ถ้าเรามีรายได้อยู่ที่ 150,001-300,000 บาทต่อปี มีอัตราภาษีที่ 5% ซื้อบ้านราคา 8 แสนบาท ได้เงินคืนภาษี 10,000 บาท เท่ากับว่าเราได้ส่วนลด 1.25% จากราคาบ้าน

ถ้าเป็นคนที่มีรายได้สูงเสียภาษีเยอะ แต่ซื้อบ้านถูกๆ ก็จะยิ่งได้ส่วนลดเยอะ แต่ในโลกแห่งความเป็นจริง คนมีรายได้ 5 ล้านบาทต่อปีคงไม่มีใครบ้านซื้อบ้านราคา 8 แสนบาท หรือ 1 ล้านบาทอยู่กันหรอกว่ามั๊ย

ลองมาไล่ดู ราคาบ้านที่สามารถซื้อได้ตามระดับรายได้ และผลประโยชน์เทียบเป็นส่วนลดที่คาดว่าจะได้รับตามระดับราคาและอัตราภาษีของผู้ซื้อบ้านกันครับ โดยจะใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน(ของธนาคารกรุงศรีอยุธยา) ประเมินจากรายได้ต่อเดือนแล้วหักด้วยภาระหนี้ต่อเดือนที่ขอตั้งเป็นตุ๊กตาไว้ที่ 30% ของรายได้ จะได้ความสามารถในการกู้เงินในการซื้อบ้านเป็นฐานในประเมินราคาบ้านซึ่งจะบวกอีก 10%(เงินดาวน์) ของเงินที่สามารถกู้ได้

สำหรับผู้มีเงินได้ 150,001-300,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 12,500-25,000 บาท กลุ่มที่มีรายได้ 12,500 บาทต่อเดือนอาจจะยังไม่สามารถขอสินเชื่อได้ หรือได้ไม่พอซื้อบ้าน-คอนโดในปัจจุบันครับ โดยจะต้องมีรายได้ในระดับ 20,000 บาทอัพ (ภายใต้เงื่อนไขมีภาระหนี้ 30% ต่อเดือน) ถึงจะสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 1 ล้านบาทบวกลบ

แต่ถ้าไม่มีภาระหนี้เลยรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน ก็อาจจะกู้ซื้อบ้านได้แต่ต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงิน

ส่วนคนที่มีรายได้เต็มเพดานของอัตราภาษี 5% คือ เดือนละ 25,000 บาทจะสามารถซื้อบ้านได้ถึง 1.5 ล้านบาทโดยประมาณ คนกลุ่มนี้จะได้เงินคืนภาษี 10,000 บาท เท่ากับได้ส่วนลด 1% ถ้าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท และส่วนลด 0.66% ถ้าซื้อบ้านราคา 1.5 ล้านบาท

ผู้ซื้อบ้านที่มีเงินได้ 300,00-500,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 25,000-41,500 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้ถึงราคา 2-2.5 ล้านบาท โดยประมาณ กลุ่มนี้จะได้เงินคืนภาษีจากการนำเงินซื้อบ้านจำนวน 200,000 บาท ไปหักลดหย่อนภาษี 20,000 บาท ถ้าบ้านราคา 2 ล้านบาท เท่ากับว่าจะได้ส่วนลด 1% บ้านราคา 2.5 ล้านบาท ได้ส่วนลด 0.8%

ผู้มีเงินได้ 500,001-750,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 41,500-62,500 บาท มีความสามารถกู้ซื้อบ้านได้ถึงราคา 3-3.5 ล้านบาท กลุ่มนี้จะได้เงินคืนภาษี 30,000 บาท ถ้าซื้อบ้าน 3 ล้านบาทจะได้ส่วนลด 1% แต่ถ้าซื้อในราคา 3.5 ล้านบาทจะได้ส่วนลด 0.85%

ผู้มีเงินได้ 750,001-1,000,000 บาทต่อปี หรือมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 62,500-83,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้ถึงราคา 4-4.5 ล้านบาท กลุ่มนี้จะได้เงินคืนภาษี 40,000 บาท บ้านราคา 4 ล้านบาทเท่ากับได้ส่วนลด 1% ถ้าซื้อราคา 4.5 ล้านบาท จะได้ส่วนลด 0.88%

ส่วนกลุ่มที่เหลือทั้งหมดสามารถกู้บ้านได้ในราคาเกิน 5 ล้านบาท แต่เงื่อนไขการขอคืนภาษีจากการซื้อบ้านราคาต้องไม่เกิน 5 ล้านบาท เท่ากับว่าจะได้ส่วนลดตั้งแต่ 1-1.4% ถ้าซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท หรือได้ส่วนลด 1.11-1.55% ถ้าซื้อบ้านในราคา 4.5 ล้านบาท หรือถ้าซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทจะได้ส่วนลด 1.66-2.33%

พอสรุปได้ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยการนำเงินจากการซื้อบ้าน-คอนโด 2 แสนบาท ไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ จะเท่ากับได้ส่วนลดจากการซื้อบ้านในระดับ 0.5-1.5% โดยประมาณ คนที่มีรายได้สูงจะได้ผลประโยชน์ที่มากกว่าคนที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้น้อย แม้มาตรการจะไม่เปรี้ยงปร้าง แต่ก็ถือว่า ยังดีกว่าไม่ได้ครับ

x

Read More

อสังหาฯสะดุด LTV-สต๊อกบ้านบวม โอกาสอยู่ในมือผู้ซื้อ(ที่พร้อม)

การเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสแรกเป็นไปอย่างระมัดระวังพอสมควร เหตุผลหลักมาจากปัจจัยทางการเมืองหลังการเลือกตั้งที่ยังไม่มีความไม่แน่นอน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการคาดหมายกันไว้ก่อนหน้า และมีการปรับแผนลงทุนของปี 2562 รองรับความไม่แน่นอนนี้ไว้ก่อนแล้ว

ประกอบกับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญไปที่การเร่งระบายสต๊อกเก่ามากกว่าการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ยอดเปิดโครงการใหม่ลดลงทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม

ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจการเปิดโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2562 พบว่า มีจำนวนหน่วยรวมทั้งสิ้น 19,334 หน่วย ลดลงถึง 21.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยมีมูลค่าโครงการรวม 101,565 ล้านบาท ลดลง 5.1% โดยที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาทมีการเปิดตัวมากที่สุด 35.2%

คอนโดเปิดใหม่ไตรมาส 1 ลดวูบ
หากนับเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยแนวราบ พบว่า มีบ้านจัดสรรเปิดใหม่รวม บ้านจดัสรร  8,069 หน่วย ลดลง 7.9%  มูลค่าโครงการรวม  52,215 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.4% โดยโครงการประเภททาวน์เฮ้าส์เปิดตัวมากที่สุด และบ้านแนวราบระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีการเปิดขายมากที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2562

ขณะที่คอนโดมิเนียม มีโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2562 มีจำนวน รวม 11,265 หน่วย ลดลงถึง 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มีมูลค่าโครงการรวม 49,350 ล้านบาท ลดลง 24.5%  โดยที่ห้องชุดขนาด  1 ห้องนอนเปิดขายมากที่สุด ส่วนห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท มีการเปิดตัวมากที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2562

จะเห็นได้ว่า แม้จำนวนโครงการเปิดใหม่จะลดลง ซึ่งเป็นไปตามการปรับตัวตามสถานการณ์ของผู้ประกอบการ แต่ระดับราคาที่เปิดขายส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ถือเป็นตลาดเรียลดีมานด์ในกลุ่มคนระดับกลาง 

สอดคล้องกับ ข้อมูลของบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ระบุว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ได้ปรับฐานมาอยู่ที่ระดับราคา 75,000-100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดของคนชั้นกลางเป็นตลาดหลัก

แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล ได้ส่งสัญญาณอย่างชัดเจนคือเรื่องของโครงการเหลือขายในปีนี้ ซึ่งผลสำรวจระบุว่า สต๊อกโครงการเหลือขายขณะนี้อยู่ที่ 1.75 แสนหน่วย ประเมินว่าในครึ่งปีแรกจะขายออกไปได้ 4 หมื่นหน่วย ยังมีสต๊อกคงค้างอยู่ประมาณ 1.3 แสนหน่วยในครึ่งปีหลัง

ดังนั้น ถ้าไม่คุมซัพพลายในครึ่งปีหลังอาจจะมีจำนวนมากกว่าปกติ โดยเฉพะคอนโด และทาวน์เฮาส์ที่มีของเหลืออยู่อีกเยอะ อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเร่งระบายซัพพลายในไตรมาส 3-4 ได้เพิ่มขึ้น

LTV พ่นพิษดีมานด์สลบ โอนสะดุด 
สำหรับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการกำหนดวงเงินสินเชื่อใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ส่งผลต่อตลาดอยู่พอสมควร โดยในไตรมาส 1 ซึ่งเป็นช่วงก่อนหน้าที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ได้มีการเร่งโอนที่อยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก

ทั้งนี้ ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 10.3% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม ปี 2561 ส่วนเดือนกุมภาพันธ์ เพิ่มขึ้น 6.1%  2 เดือนรวมกันจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 8.1%  ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 18.3% เดือนกุมภาพันธ์ เพิ่มขึ้น 8.2%  2 เดือนรวมกันเพิ่มขึ้น 13%

อย่างไรก็ตาม หลังจากมาตรการมีผลบังคับใช้ จะทำให้ตลาดชะลอตัวลง ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมิน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นทีี่ที่น่าจะได้รับผลกระทบจากมาตรการมากที่สุด พบว่า ในไตรมาสแรก จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 9.6% และลดลงในไตรมาส 2 ซึ่งเป็นช่วงเวลาหลังจากประกาศใช้มาตรการ ถึง 28.7% ไตรมาสที่ 3 ลดลง 19.7% ไตรมาส 4 ลดลง 27.4% ขณะที่ทั้งปี ประเมินว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงประมาณ 17.9%

ภาวะการโอนที่คาดว่า จะชะลอตัวลงจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กับสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูง เป็นสัญญาณที่ไม่สู้ดีนัก ซึ่งไม่แน่ใจว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการให้ค่าลดหย่อน 200,000 บาท จากการซื้อบ้าน คอนโด ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทนั้น จะเอาอยู่หรือไม่

แต่มองในแง่ดี จะส่งผลดีกับคนซื้อบ้านที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน เพราะการแข่งขันในตลาดจะยิ่งสูงขึ้น ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อให้ได้เลือกช็อปของดี ข้อเสนอโดนๆ กันอย่างจุใจ 

Read More