ผ่าอาณาจักรแสนล้าน ‘แอสเสท เวิรด์’ แปรรูปอสังหาฯเจ้าสัวสู่บริษัทมหาชน

ช่วงที่ผ่านมา ทีซีซี กรุ๊ป กลุ่มธุรกิจของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าสัวรายใหญ่ของเมืองไทยมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในความครอบครองที่มีอยู่มากมายมหาศาล แม้แต่เจ้าตัวยังจำได้ไม่หมด นั่นก็คือ การจัดพอร์ตที่ดินที่มีอยู่กันใหม่ ทางหนึ่งเพื่อส่งไม้ต่อให้กับทายาทในระดับลูกและมองยาวไปถึงระดับหลาน เหลนในอนาคต ทางหนึ่งเป็นการเปลี่ยนถ่ายกำลังพลจากเก่าสู่ใหม่ และอีกทางหนึ่งก็เพื่อผลประโยชน์ทางธุรกิจและผลประโยชน์ทางด้านภาษี ซึ่งจะมีภาระมากขึ้นหลังการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป

เจริญ สิริวัฒนภักดี

กงสีแสนล้านสู่บริษัทมหาชน
ล่าสุดคือ การนำบริษัท  แอสเสท เวิรด์ คอร์ป ซึ่งเป็นบริษัทโฮลดิ้งที่ดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) เข้ายื่นยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล การเสนอขายหลักทรัพย์และร่างหนังสือชี้ชวน (ไฟลิ่ง) ต่อสํานักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยให้ นางวัลลภา ไตรโสรัส ลูกสาวคนที่ 2 เป็นแกนนำ ในตำแหน่ง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่

 "คุณพ่อ (นายเจริญ สิริวัฒนภักดี) อยากทำให้ธุรกิจของครอบครัวเข้าสู่ระบบเป็นไปมาตรฐานของการทำธุรกิจในระดับสากลมากขึ้น  และไม่อยากให้รุ่นลูกรุ่นหลานไปยึดติดกับธุรกิจครอบครัวมาก จึงมีแนวคิดรวมอสังหาริมทรัพย์ระดับไพรม์ของกลุ่มทีซีซีเข้าด้วยกัน และเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยได้ยื่นไฟลิ่งให้ก.ล.ต.พิจารณาแล้ว” นางวัลลภา กล่าว

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป มีสินทรัพย์ซึ่งประกอบด้วย โรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกหลากหลายรูปแบบ มีมูลค่ารวมกัน 92,759 ล้านบาท และจะเพิ่มขึ้นอีกเป็นหลักแสนล้านบาทในอนาคตเมื่อได้มีการนำทรัพย์สินในกงสีทีซีซี กรุ๊ป เข้ามาอยู่ภายใต้การบริหารงานของ แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รวมถึงโรงแรมอีก 12 แห่งที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันไว้รวมมูลค่า 25,411 ล้านบาท ค่อยๆ ทะยอยเข้ามาในพอร์ตของ แอสเสท เวิรด์

วัลลภา ไตรโสรัส

การเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ เป็นการเสนอขายหุ้นสามัญต่อบุคคลตามดุลยพินิจของผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ผู้ลงทุนสถาบัน ผู้มีอุปการคุณของบริษัท และผู้ซื้อหุ้นเบื้องต้นในต่างประเทศ เสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุน จำนวนไม่เกิน 6,957,000,000  หุ้น คิดเป็น 22.47% ของทุนที่ชำระแล้ว 24,000 ล้านบาท (ทุนจดทะเบียน 32,000 ล้านบาท) มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท หลังการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์กลุ่มของนายเจริญจะลดสัดส่วนการถือหุ้นในแอสเสท เวิรด์ ลงจาก 100% เหลือ 75%

สำหรับเงินที่ได้จากการระดมทุนจะใช้เป็นเงินลงทุนในการเข้าซื้อกิจการโรงแรมทั้ง 12 แห่ง และใช้ในการลงทุนพัฒนา ปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัท ใช้ชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินกิจการ

เครือข่ายธุรกิจ แอสเสท เวิรด์ 
ปัจจุบัน แอสเสท เวิรด์ เป็นทั้งเจ้าของและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) ทั้งหมด 29 แห่ง ตั้งอยู่ในทำเลทางธุรกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญทั่วประเทศไทย โดยโครงการส่วนใหญ่หรือ 90% เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) และเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูงซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดิน

-ธุรกิจโรงแรม
ในส่วนของธุรกิจโรงแรม แอสเสท เวิรด์ มีโรงแรมระดับ Midscale ขึ้นไปรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เมื่อพิจารณาจากจำนวนห้องพัก โดยขณะนี้เป็นเจ้าของโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้วทั้งหมด 10 แห่ง มีจำนวนห้องพักรวมทั้งสิ้น 3,432 ห้อง ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ สมุย กระบี่ และภูเก็ต และยังมีโรงแรมอีก 5 แห่งที่กำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือพัฒนาใหม่ รวมกับโรงแรมที่จะซื้อโรงแรมอีก 12 แห่ง คาดว่าจะมีจำนวนห้องพักรวมทั้งสิ้นประมาณ 8,500 ห้อง ที่บริหารงานโดยผู้บริหารโรงแรมชั้นนำระดับสากล เช่น แมริออท อะ ลักซ์ชูรี คอลเล็คชั่น บันยันทรี และฮิลตัน และกำลังอยู่ในระหว่างกับผู้บริหารโรงแรมแบรนด์มีเลียสำหรับโครงการโรงแรมในอนาคตอีกด้วย นอกจากนี้ บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต และเพิ่มมูลค่าของเงินลงทุนในระยะยาว

12 รร.2.5หมื่นล.จ่อคิวเข้าพอร์ต
สำหรับโรงแรมทั้ง 12 แห่ง มูลค่า  ที่เตรียมจะซื้อ ประกอบด้วย 1.โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร 2. Bangkok Marriott Hotel The Surawongse 3.โรงแรม เจริญกรุง 93 (จะได้รับการพัฒนา) 4.โรงแรม อีสต์ เอเชีย (จะได้รับการพัฒนา) 5.โรงแรมบันยันทรี จอมเทียน พัทยา(1) (จะได้รับการพัฒนา) 6.โรงแรมแกรนด์โซเล่ (จะได้รับการรีแบรนด์)

7.พัทยา มิกซ์ยูส รีเทล แอนด์ โฮเทล ดีเวลลอปเมนต์ (จะได้รับการพัฒนา) 8. Hua Hin Marriott Resort & Spa 9.โครงการหัวหิน บีชฟรอนท์ (จะได้รับการปรับปรุง) 10.โรงแรมอิมพีเรียลแม่ปิง (จะได้รับการปรับปรุง) 11.โรงแรมพรพิงค์ ทาวเวอร์ (จะได้รับการรีแบรนด์) และ 12. Phuket Marriott Resort & Spa, Naiyang Beach

-ค้าปลีก/ออฟฟิศ
ส่วนกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) แอสเสท เวิรด์
เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale) ที่หลากหลาย มุ่งตอบสนองค่านิยมและความต้องการของทั้งผู้บริโภคในประเทศและนักท่องเที่ยว ที่เปิดดำเนินการแล้วทั้งหมด 8 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และมีความหลากหลายของแพลตฟอร์มสูง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เฉพาะเจาะจงสำหรับลูกค้าทุกกลุ่ม เช่น โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์

นอกจากนี้ ในปี 2561 บริษัทฯ ได้เปิดดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการปลีก (Retail) ใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ โครงการลาซาล อเวนิว และโครงการเกทเวย์ แอท บางซื่อ

ทั้งนี้ บริษัทเชื่อมั่นว่าความหลากหลายของแพลตฟอร์มของอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale) จะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะส่งเสริมให้บริษัทมีผลประกอบการที่ดี และสามารถแข่งขันในอุตสาหกรรมได้ บริษัทจึงไม่ได้หยุดอยู่กับที่ แต่มีแผนพัฒนาต่อเนื่อง โดยขณะนี้มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ได้แก่ โครงการเออีซี เทรด เซ็นเตอร์ ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้าส่ง (Wholesale) และมีโครงการคอมมูนิตี้มาร์เก็ต บางกะปิ ซึ่งเน้นผู้เช่าพื้นที่ประเภทอาหารและเครื่องดื่ม

รวมถึงมีโครงการส่วนต่อขยาย ได้แก่ โครงการลาซาล อเวนิว ส่วนต่อขยาย และ โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ส่วนต่อขยาย

ขณะที่กลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงาน (Office) ปุจจุบันมีอาคาสำนักงานทั้งหมด 4 แห่ง มีพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) รวมกันทั้งหมด 270,594 ตร.ม. ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ เช่น อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่ในย่านสาทร เป็นอาคารสำนักงานที่มีผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทข้ามชาติ และอาคารแอทธินี ทาวเวอร์ ในย่านเพลินจิต ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานราชการต่างประเทศ

จากสินทรัพย์ที่มีอยู่  92,759.1 ล้านบาท สามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทได้ 10,998 ล้านบาท ในปี 2561 แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจโรงแรมและบริการ 60% และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม 40%
มีกำไรอยู่ที่ 489 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลกำไรที่ลดลงจากปีที่ผ่านๆ มาเนื่องจากมีการปรับโครงสร้างต้นทุนใหม่ โดยประเมินว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะมีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นมากในอนาคต

ปัจจัยบวก-ลบ
บริษัทเชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) จะได้รับประโยชน์จากปัจจัยพื้นฐานด้านเศรษฐกิจในระดับมหภาคที่มีเสถียรภาพของประเทศไทย ผ่านทาง 3 ภาคธุรกิจหลัก ได้แก่ ภาคการท่องเที่ยว ภาคการส่งออก และภาคการบริการ และคาดว่าปัจจัยพื้นฐานด้านเศรษฐกิจดังกล่าวจะยังคงมีแนวโน้มที่เอื้อประโยชน์ต่อบริษัท อาทิ การเติบโตของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับโรงแรม ความเชื่อมั่นของผู้บริโถค การขยายตัวของสัดส่วนของประชากรที่อาศัยอยู่ในเมือง ความมีเสถียรภาพทางการเงิน และโครงการพัฒนาและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ที่สำคัญของภาครัฐ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่หลายประการ อาทิ ความเสี่ยงในธุรกิจโรงแรมและการบริการซึ่งเป็นกิจการที่มีการแข่งขันและความเสี่ยงสูง ส่วนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) เป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันสูงเช่นกัน และอาจได้รับผลกระทบจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ ๆ เช่น การให้บริการพาณิชย์ การพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ (E-commerce) และพื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space)

ทั้งหมดคือ ภาพรวมแบบย่อๆ ของอาณาจักรใหญ่มูลค่ากว่าแสนล้านบาทซึ่งเป็นอีกหนึ่งขาธุรกิจในเครือข่ายทีซีซี กรุ๊ป ที่วันนี้จะค่อยๆ แปรรูปจากธุรกิจกงสี สู่ธุรกิจสมัยใหม่ในอนาคต