บิ๊กอสังหาฯเปิดศึกรอบใหม่คอนโดเกาะสายสีน้ำเงิน

ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และช่วงเตาปูน-ท่าพระ กลับมาคึกคักอีกระลอก โดยเฉพาะช่วงหัวลำโพง-บางแคที่มีคิวเปิดทดลองวิ่งในเดือนสิงหาคม และจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในเดือนกันยายน ส่วนช่วงเตาปูน-ท่าพระ ก็ไม่ต้องให้รอนาน เพราะมีคิวเปิดบริการประมาณเดือนมีนาคมปีหน้า

กิจกรรมการตลาดคอนโดแนวรถไฟฟ้าทั้ง 2 ช่วงจึงร้อนฉ่าขึ้นมาอีกครั้ง เพราะเชื่อว่า เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มวิ่งจริงๆ จังๆ ดีมานด์ที่เคย wait and see อยู่จะกลับเข้าสู่ตลาดให้ได้แย่งชิงกันอีกยก และน่าจะเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่จะมี offer ใหม่ๆ จากคอนโดที่มีอยู่ในตลาด และคอนโดตัวใหม่ๆ ให้ได้เป็นตัวเลือกกันมากขึ้น แต่ก่อนอื่นเรามาตรวจตราดูสถานการณ์ของคอนโดริมทางรถไฟฟ้าสายสีนำเงินกันก่อน เพื่อให้ได้มองเห็นภาพตลาดทั้งหมด

สายสีน้ำเงินคอนโดเพื่อคนชั้นกลาง

นางสาวอัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทเทคโนโลยีที่พัฒนาเกี่ยวกับ Big Data ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบ Comprehensive Marketplace และ Data Platform รายแรกของประเทศไทย เปิดเผยว่า ศักยภาพและโอกาสการขยายตัวของเมืองในโซนฝั่งธนบุรีจะเริ่มเห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้นหลังจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค เปิดให้บริการโดยจะเป็นการเชื่อมต่อกับสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือ CBD เขตเมืองชั้นในบริเวณพระราม 4 ที่อนาคตจะเป็นสมาร์ทซิตี้ รวมถึงสีลม สาทร ได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น

จาก Big Data ของ Baania สามารถวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงด้านราคา 5 ปีย้อนหลังของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่งและมือสองรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแค ทั้ง 11 สถานี ในระยะรัศมี 800 เมตร จะพบว่า ราคาคอนโดยังเกาะกลุ่มอยู่ในเซ็กเมนต์ 70,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร หรือกลุ่ม Main Class  โดยมีราคาเฉลี่ยในปี 2557 อยู่ที่ 66,600 บาทต่อตารางเมตร จนถึงปี 2562 ขึ้นมาอยู่ที่ 84,478 บาทต่อตารางเมตร

หัวลำโพง-ท่าพระ ราคาทะลุแสน/ตร.ม.
สำหรับราคาเฉลี่ยของคอนโดตามสถานีที่มีโครงการเปิดขาย พบว่า สถานีหัวลำโพงมีคอนโดที่ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 1.74 แสนบาทต่อตารางเมตร  จัดอยู่ในกลุ่ม Luxury เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ค่อนไปทางไข่แดงของเมือง และใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวอย่างเยาวราชด้วย

นอกจากนี้ สถานีท่าพระ เป็นอีกสถานีหนึ่งที่ราคาคอนโดเฉลี่ยแตะระดับหลัก 101,100 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้าสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และเตาปูน-ท่าพระ จึงถือเป็นจุดศูนย์กลางคมนาคมอีกแห่งของย่านฝั่งธนบุรี

ขณะที่ สถานีบางไผ่เป็นพื้นที่ที่ราคาคอนโดเฉลี่ยต่ำที่สุด 5.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร  ส่วนในสถานีอื่นๆ มีราคาใกล้เคียงกัน และอยู่ในกลุ่มราคาที่นิยมมากที่สุดคือกลุ่มคอนโด Main Class ราคาต่อยูนิตมีค่อนข้างหลากหลาย มีตั้งแต่ 1 ล้านบาทกลางๆ ไปถึงราคาเกิน 3 ล้านบาท เป็นทางเลือกของกลุ่มคนทำงานระดับกลางรายได้ประมาณ 2.8 หมื่นบาท/เดือน ที่มีออฟฟิศอยู่ในเขตเมืองชั้นใน

5 สถานีฮอตผุดคอนโด1.29หมื่นยูนิต
ทั้งนี้จะเห็นว่า ทำเลหลักในการพัฒนาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค อยู่บนถนนเพชรเกษม โดยเฉพาะบางแค ถือเป็นศูนย์กลางชุมชนของย่าน และเป็นแหล่งอยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ราคายังไม่แพงเกินไปนัก

สำหรับสถานีที่มีจำนวนคอนโดเปิดขายหนาแน่นที่สุดบนถนนเพชรเกษมคือ สถานีบางหว้า มีจำนวนทั้งสิ้น 3,719 หน่วย ขณะที่สถานีภาษีเจริญ มีจำนวนคอนโดหนาแน่นเป็นอันดับ 2 ที่ 2,498 หน่วย สถานีท่าพระเป็นอันดับ 3 มีจำนวน 2,453 หน่วย ส่วนสถานีเพชรเกษม 48 เป็นอันดับ 4 มีจำนวนคอนโด 2,294 หน่วย และสถานีบางไผ่เป็นอันดับ 5  มีจำนวน 1,936 หน่วย รวมกัน 5 สถานีมีคอนโดเปิดอยู่ 1.29 หมื่นยูนิตเลยทีเดียว

ทั้งนี้คาดว่า เมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการแล้วจะมีคอนโดเปิดใหม่เพิ่มขึ้นกว่านี้อีกมาก ขณะที่ราคาขายก็คาดว่าจะมีการปรับสูงขึ้นเช่นกัน

คอนโดใหม่จ่อคิว 2,500-3,000 ยูนิต
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อไม่มากและราคาขายต่ำกว่าฝั่งพระนคร แต่ก็ยังเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการเข้ามาเปิดขายโครงการใหม่โดยในปี 2562 คาดว่าจะมีคอนโดเปิดใหม่อีกประมาณ 2,500-3,000 ยูนิต อยู่ตามแนวถนนเพชรเกษม

สำหรับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วง คือ หัวลำโพง-บางแค และเตาปูน-ท่าพระ เป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมมากที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ โดยปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมอยู่ประมาณ 48,384 ยูนิต เฉพาะช่วงหัวลำโพง-บางแค มีคอนโดเปิดอยู่ประมาณ 19,739 ยูนิต หรือประมาณ 38.7%

อุปทานคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแยกตามถนนเส้นทางสำคัญ

ขณะที่ พื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษมเป็นพื้นที่ของเส้นทางช่วงหัวลำโพง-บางแคที่มีคอนโดเปิดขายมากที่สุด 18,640 ยูนิต หรือประมาณ 94% เนื่องจากพื้นที่อื่นๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแค มีพื้นที่ค่อนข้างจำกัดในการพัฒนาโครงการ ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 90% แต่ยังคงมีคอนโดเหลือขายอยู่ไม่น้อย

บิ๊กอสังหาฯพร้อมลุยโครงการใหม่
แม้จะไม่ใช่ตลาดที่ร้อนแรงเหมือนคอนโดใจกลางเมือง แต่คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็เป็นตลาดที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่พลาดที่จะมาเปิดโครงการใหม่ๆ เพื่อขอแชร์ส่วนแบ่งตลาด ล่าสุด แสนสิริ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ ดีคอนโด ธาร จรัญฯ บนถนนจรัญสนิทวงศ์ ห่างจากสถานีบางขุนนนท์ 1.9 กิโลเมตร หลังจากที่เคยเปิดโครงการในทำเลนี้มาแล้วถึง 3 โครงการ ได้แก่ ดีคอนโด จรัญฯ-บางขุนนนท์, ดีบุรา พรานนก และดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท ราชพฤกษ์-จรัญฯ 13

ดีคอนโด ธาร จรัญฯ

 นายสมเกียรติ หงษ์ทรัพย์ภิญโญ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า โครงการดีคอนโด ธาร จรัญฯ มีเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 2 อาคาร รูปแบบห้องสตูดิโอ พื้นที่ใช้สอย 26.52 ตารางเมตร และห้องแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 54 ตารางเมตร รวม 484 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,000 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ผ่อน 3,999 บาท/เดือน

จุดเด่นของโครงการตั้งอยู่ใกล้สถานีบางขุนนนท์ ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วม หรือเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สายสีส้ม และสายสีแดง และยังใกล้ทางด่วนศรีรัช ส่งผลให้ศักยภาพของทำเลมีการขยายตัว โดยในช่วงที่ผ่านมามีความต้องการจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการขยายที่อยู่อาศัยจากครอบครัวเดิมเป็นคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้า แต่ยังคงต้องการอาศัยอยู่ใกล้กับที่อยู่อาศัยเดิม บริษัทจึงเปิดโครงการรองรับคอนกลุ่มนี้

นอกจากแสนสิริแล้ว บริษัท ศุภาลัย ก็เตรียมจะเปิดคอนโดใหม่ แบรนด์ศุภาลัย ปาร์ค เนื้อที่ 6 ไร่เศษ บริเวณซอยจรัญฯ 28/2 ห่างจากสถานีแยกไฟฉาย 330 เมตร เป็นคอนโดสูง 22 ชั้น  2 อาคาร จำนวนห้องพักอาศัย 726 ยูนิต เป็นห้อง Studio-2 ห้องนอน ขนาด 29.5-74.5 ตร.ม.ในราคาเริ่มต้น 2.03 ล้านบาท ขณะที่ เนอวานา ได้เปิดตัวคอนโด  The Most อิสระภาพ ในราคาเริ่มต้น 2.39 ล้านบาท เช่นเดียวกับบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่นที่มีแผนจะเปิดคอนโดติดกับสถานีหัวลำโพง  ด้านบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ ก็มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ภายใต้แบรนด์ลุมพินี ที่บริเวณสถานีเตาปูน ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลสำคัญบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงเตาปูน-ท่าพระ

ศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย

ที่ผ่านมา บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ก็ถือว่ามีโครงการอยู่ในทำเลนี้หลายโครงการ ล่าสุดได้เปิดเพิ่มอีก 1 โครงการ ภายใต้แบรนด์ เดอะทรี จรัญ-บางพลัด  และยังมีบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เตรียมพัฒนาโครงการใหม่ ย่านจรัญสนิทวงศ์ 70/2 ภายใต้แบรนด์ Ideo Bang Plat ในช่วงครึ่งปีหลัง และยังมี บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ ที่จะเตรียมพัฒนาคอนโดแบรนด์ Ciela ที่จรัญ 13 อีก 1 โครงการ

ดูแต่ละโครงการก็ล้วนแล้วแต่บิ๊กเนิมกันทั้งนั้น จึงพอประเมินสถานการณ์ได้ว่า เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการทั้ง 2 ช่วง ตลาดคอนโดในย่านฝั่งธนบุรีทั้งเส้นจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม จะร้อนแรงจนไฟลุกแน่นอนครับ